Los anuncios se ven y se escuchan casi sin cesar en los medios hispanos: ¡No pierda su casa! ¡Deje de pagar su hipoteca sin tiene que mudarse! ¡Evite la ejecución hipotecaria! ¡Declárese en bancarrota para liberarse de sus deudas! Estos anuncios de radio y televisión pueden convencer a casi cualquiera de que existen soluciones mágicas a los problemas financieros.  Pero la realidad es que muchos no son nada más que fraudes, estafas y timos.

Tipos de fraudes relacionados a la modificación de hipoteca

La real academia española ofrece tres definiciones para un fraude:

1. Acción contraria a la verdad y a la rectitud, que perjudica a la persona contra quien se comete.
2. Acto tendente a eludir una disposición legal en perjuicio del Estado o de terceros.
3. Delito que comete el encargado de vigilar la ejecución de contratos públicos, o de algunos privados, confabulándose con la representación de los intereses opuestos.

Estas definiciones captan muy bien la conducta de las personas que se aprovechan de la desesperación de los hispanos con respecto a sus hipotecas.  Pero también hay una cuarta categoría que le agregaría a la definición de fraude en este contexto: La falta de conocimiento.  Muchas personas han entrado al “negocio” de las modificaciones porque ven una oportunidad para hacer dinero.  No tienen la intención de cometer un delito. Realmente quieren montar un negocio legítimo. Pero simplemente no tienen ni la experiencia y ni la formación para hacer un buen trabajo.

Yo considero esto un fraude también porque a pesar de que la intención sea buena, no tienen los recursos para cumplir con lo que prometen.

Señales y pistas de que el servicio de modificación no es legitimo

Para no ser víctima, debes estar pendiente de las siguientes señales de que la persona que desea asesorarte puede ser un estafador:

Cobro de honorarios por adelantado

Nunca es una buena idea pagar por adelantado.  En muchos estados como California, es ilegal cobrar por adelantado los servicios de modificación.  Algunos prometen en reembolso del 100% de lo que pagas si al fin no recibes la modificación.   Otros no te cobran por hacer la modificación, pero te cobran por otros “servicios”.  Son trucos.  Solo paga después de que recibas el resultado final de la modificación, algo que puede tomar meses.

Promesas de que pueden parar el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure)

Esto no es posible.  Si ya estás en ejecución hipotecaria, el proceso no para solo por el hecho de que solicitas una modificación.  Solo el banco puede para el proceso si ellos quieren. No existen trucos para cancelar una ejecución hipotecaria.

No ofrecer un acuerdo por escrito

Muy mala señal.  Siempre debes tener un acuerdo por escrito. Léelo ANTES de firmarlo. Si te ponen presión para que lo firmes inmediatamente, no lo hagas y busca otro asesor. Debes conseguir un traductor independiente para que te haga una traducción al español si no puedes leer inglés. Si el contrato que firmas está en ingles NO CONFIES en la traducción al español que te da el asesor. Puedes ser falso.

Negar acceso a información sobre casos exitosos

Tienes el derecho de pedir pruebas acerca de otras personas que el asesor ha ayudado y que resultados logro. La confidencialidad no permite que te den el nombre y apellido, pero deben tener información sobre casos exitosos.  Si no quieren mostrarte nada, entonces piénsalo dos veces.

Ofrecer garantías sobre los resultados del proceso

Esta es la señal MAS OBVIA de que es un fraude. Absolutamente nadie puede garantizar el resultado. SOLO EL BANCO DECIDE.  Esto representa un gran problema.  El asesor honesto le dice al cliente que hará el mejor trabajo posible pero los resultados son inciertos y existe una alta probabilidad de que sea rechazada la solicitud.  El estafador le dice al cliente “Yo soy el mejor. Te garantizo que te consigo resultados.”  Muchos hispanos prefieren escuchar el mensaje del estafador y lo confunden con conocimiento y experiencia. Dicen “bueno prefiero el que muestra tanto certeza en poder conseguir resultados”. Pero es un chantaje. No caigas.

Como defenderte

Es cierto que existen ciertos recursos legales y gubernamentales a lo cual uno puede acudir si ha perdido su dinero en un fraude de modificación.  También los fiscales generales están prestando más atención a este fenómeno.  Pero quiero comunicarles algo bien claro: Una vez que pagas el dinero es casi imposible recuperarlo. El daño a tu bolsillo está hecho. En muy pocos casos recuperan su dinero las víctimas.  Pero aun es que los bancos no toman este problema en cuenta con respecto a los plazos de tu ejecución hipotecaria. Perderás tu casa aunque tu falta de cumplimiento haya sido por un fraude.

Por eso la única defensa confiable es la prevención: No te dejes llevar por las promesas falsas de los estafadores.  No creas ciegamente en un abogado solo por el hecho de que es abogado y tiene oficina.  No creas en un financiero o contador solo por el hecho de que sale en televisión o radio.

No tomes malas decisiones solo por estar desesperado.

Ser aprobado para una hipoteca sigue siendo algo bien difícil.  Los bancos han ido de un extremo (prestándole dinero a cualquiera) a otro (no queriendo prestarle dinero a casi nadie).  Pero personas con buen crédito, trabajos estables, altos ingresos, ahorros para poner un pago de entrada y cuyo banco participa en los programas de Fannie Mae, Freddie Mac o FHA tienen una buena posibilidad de ser aprobado.  Pero ¿qué tal si eres un contratista independiente? ¿O si eres dueño de una pequeña empresa? ¿Es posible ser aprobado para una hipoteca a estas alturas?

Por qué los bancos no quieren aprobar a los contratistas independientes y dueños de Pymes

Si el banco te presta dinero para que compres una casa ellos quieren que tu pagues tu cuota a tiempo. Punto. ¡No quieren otra cosa!  Para poder pagar a tiempo mes tras mes por 15 o 30 años requiere un ingreso estable.   Los bancos consideran que un sueldo generado mediante un trabajo con una empresa es más estable y seguro que un ingreso que entra por ser contratista independiente.

Como la mayoría de emprendimientos fracasan, ellos toman la posición de que existe una alta posibilidad de que la persona auto empleada fracase con su negocio. Si eso pasa, no puedes pagar la cuota.  Hasta cierto punto, tienen razón. Pero la realidad es que las tendencias económicas muestran que tampoco existe mucha estabilidad cuando eres empleado porque puedes quedarte cesante en cualquier momento.

¿Quieres que el banco te apruebe tu hipoteca?

Si quieres comprar una casa y eres contratista independiente o dueño de un Pyme, tienes que aceptar la realidad que será más difícil para ti ser aprobado para una hipoteca.  Pero si hay cosas que puedes hacer para maximizar la probabilidad de que te aprueben.

Esperar a que tu negocio cumpla dos años

Si tu negocio no tiene un mínimo de dos años operando, te sale mejor esperar porque casi ningún banco te va a considerar seriamente.  Los bancos requieren un historial operativo mínimo de 24 meses.

Tener todos tus documentos organizados y vigentes

Aunque esto suene obvio, la mayoría de emprendedores fallan con este punto.  Si tu empresa es una corporación, ¿tienes los estatutos?  ¿Tienes el certificado de incorporación?  ¿Tienes las últimas declaraciones de impuestos?  ¿Tienes tus estados financieros para los dos últimos años?  ¿Tienes tus estados de cuenta para todas las cuentas del negocio?

Además, tienes que tener todos los documentos personales que se requieren para cualquier hipoteca.

Evitar las hipotecas online

Las hipotecas que uno consigue por Internet o por teléfono pueden ser buenas pero para personas que tienen un perfil estándar.  La persona auto empleada no tiene un perfil estándar.  Te sale mejor ir en persona a los bancos locales.  Aun mejor sería solicitar la hipoteca de un banco local que ya te conoce porque has trabajado con ellos por muchos años a nivel personal o empresarial.  Algunos bancos locales tienen un especialista experto en hipotecas para personas auto empleadas.

Llenar tu declaración de impuestos…honestamente

No estoy acusando a nadie de nada, pero la realidad es que muchos dueños de pequeñas empresas, especialmente aquellos que trabajan principalmente con efectivo, no declaran todos sus ingresos al momento de llenar la declaración de impuestos.  Hacen esto para pagar menos impuestos.  Quizás tu negocio genera $80,000 en ventas pagadas en efectivo y $50,000 en ventas pagadas con tarjetas de crédito.  La tentación para algunos dueños es solo reportar la parte vendida por tarjetas y de esta forma minimizar lo que pagas en impuesto.

Al corto plazo esto puede lucir como algo que te beneficia, pero no solo es ilegal sino cuando vayas a aplicar para una hipoteca, el banco solo tomará en consideración el ingreso que le reportas al IRS.  Cuando vean un ingreso muy bajo, no van a aprobarte.  Así que si quieres la oportunidad de solicitar crédito (no solo una hipoteca, sino también crédito para tu negocio) en el futuro, tienes que cumplir y pagar lo que debes en impuestos.

Mantener el equivalente de 12 cuotas en tu cuenta de ahorro

Si puedes mostrar que tiene en tu cuenta bancaria el equivalente de 1 año de cuotas entonces el banco se sentirá más cómodo aprobando tu hipoteca.  Por si algún motivo tus ingresos bajan, saben que puedes seguir pagando a tiempo usando el dinero en tu cuenta de ahorro.  Así que si la cuota es de $2,500 mensuales, debes tener $2,500 x 12 = $30,000 en tu cuenta de ahorro. No basta con pedirle a un amigo que deposite el dinero el día antes de que envíes tu aplicación.  Ellos quieren ver que ese dinero ha estado ahí por varios meses antes de que apliques.

¿Es demasiado lio?  ¿Vale la pena?

Es cierto que para el emprendedor es más difícil conseguir una hipoteca. Pero si eres emprendedor ya debes estar acostumbrado al hecho de que nada es fácil para ti.  Tienes que luchar por tu negocio y en este caso también por tener tu casa.

¡Adelante! ¡No te desanimes!

La nota de ayer explicó cuáles eran los problemas clave del programa de modificación de hipoteca.  Si note leíste la primera parte, recomiendo que lo hagas antes de seguir.  El gobierno del Presidente Obama ha anunciado nuevas medidas para tratar de “rescatar el programa de rescate” para que cumpla con su propósito inicial de ayudar a millones de familias que no pueden cumplir con sus cuotas.  ¿Cuáles son estos cambios? Sigue leyendo.

Primer cambio: Nuevos requisitos para solicitar una modificación HAMP

A partir del primero de junio de 2010, familias queriendo participar en el programa de modificación de hipotecas HAMP tienen que primero presentar toda la documentación requerida ANTES de entrar en periodo de prueba.  Esto incluye:

• Carta explicación por que no puedes pagar tu cuota
• Las dos últimas colillas de pago
• Estado de cuenta bancaria
• Ultima declaración de impuestos
• Comprobantes de que vives en la casa
• El formulario 4506T-EZ competido (esto le da permiso al banco solicitar ejemplares de tu declaración de impuestos directamente del IRS)

A pesar de que esto requiere más esfuerzo, las personas que entran en el periodo de pruebas tienen más probabilidad de recibir una modificación a largo plazo.

Segundo cambio: Nuevo programa para ayudar a personas desempleadas con el HAMP

Comenzando el primero de julio de 2010, personas desempleadas  pueden pedir una modificación especial bajo el cual no tendrían que hacer ningún tipo de pago en su cuota o una cuota bien pequeña por 6 meses.    Escribiré más sobre esto en otro artículo.

Tercer cambio: Presión para que los bancos perdonen los saldos

El gobierno pronto anunciará detalles acerca de un programa para motivar a los bancos que perdonen parte del saldo que se debe en la hipoteca (en vez de simplemente cambiar el plazo y tasa de interés como están haciendo ahora).

Cuarto cambio: Modificaciones de préstamos FHA

También veremos pronto un programa para ayudar a las personas cuyas casas han bajado de precio y deben más en sus hipotecas que el valor de la casa. Escribiré más sobre esto en otro artículo.

Hace aproximadamente un año que el programa de la administración del Presidente Obama para modificar hipotecas –conocido como el Home Affordable Modification Program o HAMP- entró en vigencia.  A pesar de mucha esperanza por parte de los consumidores, la realidad es que muy pocas personas han recibido la ayuda que esperaban con las cuotas hipotecarias.  Ahora entran en vigencia cambios adicionales al programa conocido como HAMP.

Si no conoces cómo funcionan las modificaciones de hipoteca, debes leer estos artículos míos primero:
Como participar en el programa de ayuda hipotecaria
Estatus de las modificaciones de hipotecas
Tipo de modificaciones que están dando los bancos

Cifras del HAMP: cuantas personas recibieron ayuda con sus hipotecas

Cada semana, más de 50,000 familias entran en ejecución hipotecaria por no poder pagar su cuota hipotecaria.  Actualmente hay más de 7 millones de familias en el país que han dejado de pagar sus cuotas hipotecarias.  El propósito del programa de modificar hipotecas era ayudar aproximadamente a 4 millones de estas familias. Esa fue la meta que dio el Presidente Obama cuando lanzo el programa a inicios de 2009.

Pero hasta ahora, solo 1.2 millones han entrado en programas de modificación.  Pero la gran mayoría de estas han solo en el periodo de prueba donde pagan cuotas reducidas –para comprobar que pueden cumplir con ellas- hasta que el banca decida si le van a autorizar una modificación a largo plazo.  Solo 295,000 familias han recibido una verdadera modificación a largo plazo.

Comparando eso con la meta inicial del Presidente, el programa ha sido un fracaso. Peor aún es que muchas familias que están en el periodo de prueba no están cumpliendo con todos los requisitos y los bancos –al primer fallo- ya botan a la familia del programa de modificación.  Casi 300,000 familias han visto sus modificaciones canceladas.

A veces es por una buena razón como no cumplir con las cuotas reducidas. A veces es por no haber enviado un documento a tiempo, aunque muchas personas se están quejando que los bancos están perdiendo los documentos enviados.

¿Por qué el Home Affordable Modification Program no funcionó como se esperaba?

La ley Emergencia Economice Estabilización Acto of 2008 ó “EESA” estableció la oficina del “SIGTARP”.  SIGTARP significa “http://www.sigtarp.gov/”.  El SIGTARP es como el inspector independiente que supervisa todos los programas asociados con el rescate económico, incluso el programa de modificaciones de hipotecas.  Ellos prepararon hace poco el reporte oficial de cómo iba el programa de las modificaciones.  Las razones que ellos dan por el fracaso son las siguientes:

El gobierno se adelanto con el HAMP

La administración del Presidente Obama hizo público información del programa sin primero tener todos los detalles en regla. Esto causo confusión entre los consumidores y entre los bancos

El gobierno quiso correr antes de caminar con el HAMP

Cuando inició el programa, muy pocas familias estaban recibiendo ayuda.  La administración del Presidente Obama puso presión en los bancos para que agilizaran el proceso.  El gobierno entonces elimino los requisitos para participar en el periodo de pruebas.  Básicamente eliminaron el requisito de poder comprobar que la familia tenía suficientes ingresos para cumplir con las cuotas reducidas. Cientos de miles de familias que realmente no debieron de haber entrado en el programa entraron y luego los bancos  tuvieron que procesar todas esas aplicaciones, perdiendo tiempo y haciendo esperar a familias que realmente podían cumplir

Los bancos no se prepararon adecuadamente

Después de este error, habían muchas familias en el periodo de prueba. Esto les dio la esperanza de que realmente iban a recibir la modificación.  Pero ahora están estancados porque los bancos no les está dando las modificaciones permanentes.

Para tratar de mejorar el funcionamiento del programa de modificación HAMP, ahora el gobierno está introduciendo varios cambios.

¿Cuales son estos cambios?

Sigue a la segunda parte: Modificaciones de hipoteca

La casa más grande del país se llama “Fresh Fields” y se encuentra a las afueras de New York en Long Island.  Está ubicada en 281 Daniels Lane, Sagaponack, NY 11963.  Esta área se conoce como los famosos “Hamptons” donde personas de influencia y riqueza pasan el verano.

La casa fue construida durante 5 años (1998 a 2003) bajo la dirección precisa del dueño actual.

Es un complejo impresionante con:

• 43,000 pies cuadrados en la casa principal
• 60,000 pies cuadrados más en otros edificios
• 21 dormitorios en la casa principal
• 18 baños en la casa principal
• 63 acres de terreno frente al mar.

¿Quién es el dueño de la casa más grande del país?

Ira Rennert

El dueño de la casa es el empresario Ira Rennert.  Rennert hizo su fortuna comprando empresas industriales a precios baratos (muchas estaban ya en la quiebra) usando dinero prestado y luego vendiéndolas a precios más altos. En muchos casos las empresas después de un tiempo generaban un buen flujo de caja (efectivo) y Rennert usaba este efectivo para pagarse dividendos que superaban en muchos casos los $100,000,000. (Estoy simplificando aquí bastante).Se considera uno de los usuarios de los “junk bonds” más exitosos durante las décadas de los 1980 y 1990.  Tiene una fortuna que aproxima los $4,000 millones.  Ha sido criticado por su participación en proyectos en el Perú que han causado daños al medio ambiente.

¿Cuánto cuesta la casa más grande del país?

Es difícil ponerle un valor preciso a una casa tal porque realmente no existen muchas casas semejantes para poder decir en cuenta se vendría.  Pero tomando en cuenta otras ventas de casas impresionantes en los Hamptons, esta casa está valorada en este momento entre $190,000,000  y $205,000,000.

¿La quieres comprar?

Bueno las tasas de interés en este momento están bien bajas. Si tienes la condición financiera para comprarla, quizás el dueño – que ya es mayor de edad – la quiere vender. Si no tienes el efectivo, puedes aplicar para una hipoteca. Las cifras:

• Precio de venta: $200,000,000
• Pago de entrada (20%):  $40,000,000
• Saldo de la hipoteca: $160,000,000
• Cuota mensual hipoteca a 30 años @ 4.61% = $821,187
• Impuestos y seguro (escrow) mensual: $249,497
• Cuota mensual total: $1,070,684

Así que por tan solo $40,000,000 de entrada y un milloncito al mes puedes comprar la casa más grande del país.  Pero ojo que vas a necesitar un equipo de 50 a 100 personas para mantenerla. Al menos que estés dispuesto a limpiar 18 baños.

Más fotos de la casa más grande de los Estados Unidos

¿Qué opinan sobre la casa más grande del país?

En este caso, me llamo la atención unas fotos que vi de la casa más grande de los Estados Unidos.   Nadie necesita una casa tan grande. Más bien un pequeño pueblo pudiera vivir en ella.  Pero para el dueño esta casa representa un símbolo de su éxito en el mundo de los negocios y un monumento a sus logros económicos.  ¿Está bien esto? ¿Debe alguien sentirse bien viviendo en una casa tan grande cuando existe tanta necesidad en el mundo? ¿Tenemos el derecho de juzgarlo? ¿Sí? ¿No? ¿No es su casa construida con su dinero? Si creemos en el derecho de la propiedad privada nadie puede decirle a otro como gastar su dinero.  ¿Que opinan?

Con la crisis de vivienda entrando su cuarto año, millones de propiedades aún siguen a la venta con familias desesperadas buscando la forma de deshacerse de propiedades que ya no pueden –o no quieren- pagar. Este tipo de desesperación lleva a algunas personas a cometer delitos, a ocultar problemas y mentir acerca de la propiedad que quieren vender.

Si quieres comprar una casa tienes que tener mucho cuidado con creer todo lo que dicen los vendedores. Es importante ser escéptico y verificar todo lo que dicen.   Es lamentable que uno tiene que ser tan así, pero cuando estas contemplando hacer la compra más grande de tu vida (para la gran mayoría es la casa) entonces es mejor prevenir que lamentar.

Lo que dice la ley federal al momento de comprar una casa

Cuando vas a comprar una casa, la ley requiere que cierta información se te comunique. A nivel nacional existe la ley :Title X” (Título X) que entró en vigencia en 1992 (U.S. Code §4852d).  Esta ley aplica para casas construidas antes de 1978.  Es para informarle al comprador acerca del uso de plomo en la pintura, algo muy peligroso.   Aquí tienes el formulario en español que el vendedor debe entregarle al comprador.

Si un vendedor no cumple con este requisito, el comprador puede demandarlo por triple el daño sufrido.   Para aprender más sobre lo peligroso que es el plomo puedes visistar este centro de recursos.

Lo que dice la ley estatal al momento de comprar una casa

Cada estado también tiene leyes que indican que tipo de información te debe ser proporcionada como comprador antes del cierre.  Esto varia por estado, pero por lo general  tienen que informarte de problemas mayores que tiene la casa, como:

• goteras en el techo
• inundaciones
• infestaciones
• moho
• debilidades en la estructura
• problemas eléctricos
• problemas con la plomería o la cloaca

Como ejemplo, aquí tienen un archivo que indica cuales son todas las cosas que el vendedor tiene que informarle a comprador en el estado de California.

Lo que tu agente de bienes raíces debe saber

Más allá de lo que requiere la ley, hay muchas cosas importantes que debes saber antes de comprar una casa. Un buen agente de bienes raíces debe ayudarte con esto. Por ejemplo, hace un tiempo atrás en DINEROyCREDITO.com escribí acerca de los problemas con tabla roca o “drywall” importado de China. Un buen agente puede decirte si la casa que estas mirando tiene este problema.

¿Que debes hacer para protegerte antes de comprar una casa?

• Pídele al vendedor un “disclosure form” que indica por escrito todos los problemas que la ley requiere que sean divulgados.
• Contrata a una buena empresa de inspección para que hagan su propio análisis
• Habla con los vecinos para determinar si el área (o la casa en cuestión) tiene problemas
• Trabaja con un agente de bienes raíces experimentado que sepa cuáles son los “trucos” que usan los vendedores para ocultar problemas

Solo por el hecho de que una casa tengo problemas no quiere decir que debes abandonar la compra. Sino simplemente debes negociar con el vendedor el costo de los arreglos.

Últimamente han salido noticias con respecto al sector de viviendas que muchos han tomado como alentadoras.

Específicamente, el número de viviendas a la venta pero sin compradores – conocido como el inventario de viviendas – ha disminuido en las principales ciudades del país.

Este inventario representa la diferencia entre la “oferta” de propiedades en el mercado y la “demanda”.

Por ejemplo, vamos a suponer que hay 200 casas a la venta al principio del mes. Durante el transcurso del mes, se venden 50 casas y quedan 150 cases sin vender. En este caso (simplificado), el inventario de viviendas es de 150 casas o “3 meses” de ventas. Es decir al ritmo actual de vender 50 casas al mes, tomaría 3 meses vender el inventario total de casas (150 / 50).  Cuando este inventario es muy alto, muestra que no hay suficiente demanda para casas y que los precios tienen que bajar para atraer a más compradores.  Si esto baja, entonces indica que la “demanda” para comprar casas está subiendo y los precios se estabilizan y se encaminan para subir.

Según el último estudio al respecto, el inventario de viviendas (casas y condominios) a la venta ha disminuido un impresionante 23% comparando el inventario disponible el mes pasado con el de agosto 2008.

Esta noticia fue bien recibida porque da la impresión que el ritmo de ventas está incrementando y que los compradores están regresando. Esto está ocurriendo hasta cierto punto.  Pero hay un “secreto” que muchos saben pero no mencionan y es que existe otro inventario reconocido como el “inventario oculto” (shadow inventory) que pone en duda esta noticia.

El inventario oculto

El inventario oculto consiste de viviendas que bajo circunstancias normales estarían a la venta pero que por varios motivos no lo están. Estas casas no se toman en cuanta al calcular el inventario de viviendas.  Si se tomarían en cuenta, daría una impresión totalmente diferente del mercado ya que por algunos estimados superan más de un millones de viviendas.

Este inventario consiste de:

• viviendas que los bancos han  poseído mediante una ejecución hipotecaria pero que no han puesto a la venta;
• casas cuyos dueños han dejado de pagar la hipotecas pero donde el banco no ha seguido con el proceso de ejecución hipotecaria;
• torres de condominios de nueva construcción que están vacantes y no se han puesto a la venta;
• personas que quieren vender sus casas pero estan esperando a que el mercado mejore; y
• más.

En muchos casos se mantienen fuera del mercado precisamente para dar la impresión de que las cosas estan mejores de lo que realmente estan. Los bancos lo hacen con la expectativa de que de una “esperanza falsa” a los compradores de que es momento de comprar y eso estimule el mercado.

Si estas pensando comprar una casa, debes de dudar cuando te digan que te des prisa porque ya las cosas están cambiando.  Si piensas vender, debes de seguir siendo flexible con las ofertas porque hay muchas más casas que tarde o temprano tienen que venir al mercado.

Mike Periu, experto financiero, es el editor de www.DINEROyCREDITO.com. Pueden hacerle preguntas ahí.

©2009 EcoFin Media, LLC

Al pasar por un juicio hipotecario no sólo pierdes tu casa, sino que también tu crédito sufre. Según Mortgage QnA, puedes perder hasta 200 puntos de tu puntaje de crédito, si el juicio hipotecario es reciente, y un tanto menos si han pasado al menos tres años. Deben pasar al menos siete años para que el juicio hipotecario desaparezca de tu expediente.

Una vez que tu puntaje de crédito sufre, es difícil conseguir nuevos préstamos, y si los consigues, la tasa de interés sube de manera drástica.

Evítate el juicio hipotecario

La mejor opción para evitar tener que pasar por estas penurias es evitárselas desde un principio. Mantente en contacto frecuente con tu agente hipotecario, y avísale si es que vas a hacer un pago atrasado, ya que muchos agentes hipotecarios quieren evitarse el trabajo de tener que rematar tu casa y obtener quizás menos dinero del que te prestaron (muchas casas rematadas en el mercado actual muchas veces se venden por menos de lo prestado), y luego tener que seguir cobrándote la diferencia, según Foreclosure Data Online. Si no puedes pagar tus cuotas, avísale a tu agente hipotecario de todas maneras, y puedes pasar por un plan de mitigación de pérdidas (loss mitigation plan). Así, aunque tu crédito sufrirá, perderás menos puntos.

Una vez pasado el juicio hipotecario

Sigue los siguientes consejos de Mortgatefit.com para mejorar tu puntaje de crédito:

1. Prepara un presupuesto: si no pudiste pagar tu hipoteca la primera vez, puede ser porque dinero que podrías haber usado en ella fue utlizado en algo más. Organiza tus prioridades, prepara un impuesto y prepárate para una nueva hipoteca.

2. Paga tus cuentas a tiempo: las oficinas de crédito se dan cuenta de si es que pagas tus cuentas a tiempo o no, y eso afecta a tu historial de crédito. Debes pagar todas tus cuentas a tiempo. Si es necesario, contrata ayuda profesional que te ayude a mantenerte al día.

3. Consigue una tarjeta de crédito: usa una tarjeta de crédito para pagar por gastos menores, y pága el balance completo cada mes. Esto será prueba de responsabilidad financiera y mejorará tu puntaje de crédito al pasar el tiempo.

Esta semana salieron datos importantes acerca de los prestamos hipotecarios y las modificaciones de hipotecas. Como muchos lectores han notado con sus experiencias personales, hay diferencias importantes de banco a banco. Algunos bancos han aprobado un porcentaje alto de las modificaciones de los prestamos hipotecarios. Otros no lo han hecho. Algunos se tardan mucho mientras que otros no. ¿Cómo calificó tu banco? ¿Cómo va el programa en general? ¿Hay personas que han podido evitar la ejecución hipotecaria?

Repaso del programa Making Home Affordable para la modificación de prestamos hipotecarios

El programa Making Home Affordable fue presentado por el gobierno en febrero de este año. El propósito del programa es motivar a los bancos y financieras a que modifiquen o refinancien las hipotecas de personas que no pueden cumplir con los pagos o que desean refinanciar pero no pueden porque la casa ha bajado de valor. Para un repaso detallado, consulta estas entradas previas de DINEROyCREDITO.com:

• Cómo participar en el programa de ayuda hipotecaria
• Un desglose del plan de ayuda hipotecaria: lo que significa para ti y para todos
• Propuesta para ayuda hipotecaria

Cuando uno aplica para una modificación bajo este programa y es aceptado, es sólo una aceptación temporal. Tiene que comprobarle al banco que puede cumplir con los pagos modificados por varios meses. Si lo hace, entonces hacen la modificación permanente.

¿Cuántas personas realmente han recibido ayuda?

Muy pocas. Según el informe del Departamento del Tesoro sólo el 9% de las hipotecas elegibles hasta finales de julio de 2009 han recibido modificaciones temporales. Esto representa aproximadamente 235,000 hipotecas. Es una mejora comparada con marzo, cuando sólo 50,000 habían recibido, pero por cada 10 personas que son elegibles, sólo una ha recibido la modificación temporal.

En este caso el Departamento del Tesoro sólo está considerando aquellos prestamos hipotecarios que están atrasados más de 60 días. Esto deja fuera millones de hipotecas que están menos de 2 meses atrasadas y que pronto tendrán que buscar ayuda los dueños por no pagar.

Entonces, ¿qué bancos están ayudando a modificar hipotecas?

La siguiente tabla detalla la participación de las financieras en el programa Making Home Affordable. Puedes hacer clic en el título de cualquier columna para organizar la tabla según esa información. Gracias al Wall Street Journal por proveer esa funcionalidad.

Queda claro que financieras como JP Morgan Chase, GMAC, Saxon Mortgage Services, Aurora Loan Services, Residential Credit Solutions y Nation Star son las que han modificado un porcentaje relativamente alto de sus prestamos hipotecarios, mientras que otros como Bank of America realmente no lo han hecho.

De los que no recibieron ayuda muchos perdieron su casa

Durante los primeros 6 meses de este año, más de 1.8 millones de viviendas entraron en el proceso de ejecución hipotecaria. Por cada familia que recibió una modificación, 8 familias comenzaron el proceso de perder su casa. Y se espera que un mínimo de 2 a 3 millones de familias más también entren en ejecución hipotecaria durante los próximos años, suponiendo que la economía no empeore, algo que causaría que muchas personas más pierdan su casa.
Y esto no toma en cuenta la nueva ola de personas que no pueden pagar.

Actualmente, más de 21 millones de familias son dueños de una casa donde el valor ha bajado tanto que la casa vale menos del saldo de la hipoteca o vale igual al saldo de la hipoteca.

Esto quiere decir que han perdido (o nunca acumularon) capital en su casa

Muchas de estas personas verán sus cuotas mensuales subir pronto y no podrán seguir pagando. Otros tomarán la decisión de no seguir pagando porque no califican para Making Home Affordable y no le ven el sentido a seguir pagando cuotas altas en casas que no valen lo que deben. Muchas de estas familias también entrarán en ejecución hipotecaria.

Para bajar el informe publicado por el Departamento del Tesoro al respecto en formato PDF, haz clic aquí.

Con las reducciones en los precios de las viviendas alrededor de todo el país, puede que ahora sea un buen momento para poner el sueño de la casa propia al alcance de tus hijos.  Las estadísticas actuales señalan que el 24.6 por ciento de las viviendas de este país han bajado de precio, y la reducción promedio es de 10.4 por ciento.

Sin embargo, hay lugares que han experimentado pequeñas alzas en los precios, así que puede que tengas que actuar pronto para aprovechar los precios mientras se mantengan bajos.  Una casa, en promedio, vale 0.2 por ciento más de lo que valía el mes pasado.

Aprovechando los precios bajos

Usa los siguientes consejos del sitio Web Realtor para ayudar a tus hijos a alcanzar el sueño de la casa propia:

Dales dinero

Cada año fiscal, una persona puede regalarle hasta $13,000 a otra sin pagar impuestos.  Esto quiere decir que tú y tu pareja pueden darle un total de $26,000 a tu hijo y otros $26,000 a su pareja, transfiriendo un total de $52,000 que ellos pueden usar para el pago inicial de su casa sin pagar un centavo en impuestos.

Préstales dinero

Cuando prestas dinero, el gobierno requiere que el interés sea igual o mayor que los intereses existentes en el mercado.  Ya que los intereses de momento están bajos, puedes prestarle dinero a tus hijos y decirles que usen los $52,000 para pagarte el interés de la deuda.  Por ejemplo, le pudiera prestar un millón de dólares a tu hijo (claro si lo tienes) a un 5 por ciento de interés, luego él y su pareja pueden usar los $52,000 que tú y tu pareja les regalaron para pagarte el interés.  De esta forma, tu hijo te quedaría debiendo dinero a ti en vez de a un banco o institución prestamista. El uso de una cifra de $1,000,000 es solo para dar un ejemplo con cifras redondas pero igual funciona con cifras menores.

Usa un fideicomiso o “trust”.

Si tienes hijos jóvenes, puedes usar un fideicomiso hipotecario personal calificado (qualified personal residence trust) para darles dinero.  Para esto necesitarás un buen abogado experimentado en armar este tipo de “trust”.  Al poner dinero en el fideicomiso, no puedes usarlo por un tiempo, pero al final del término establecido, tus hijos podrán tener acceso a ese dinero sin tener que pagar impuestos.