Cómo te impacta la nueva ley de recuperación económica y de viviendas

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August 1, 2008Casas25 Comments

Una ley compleja que nos impacta a todos

El miércoles 26 de julio, el presidente firmó el proyecto de ley conocido como el “Housing and Economic Recovery Act of 2008”. Esto finalmente pone en marcha la ley que desde hace un año se ha estado negociando y debatiendo en el congreso de los Estados Unidos. Esta ley – con casi 700 páginas de texto – es muy complicada porque representa una combinación de programas nuevos, cambios a leyes existentes y la formación de una nueva agencia federal entre otras cosas. La ley representa un intento comprensivo del gobierno para ponerle fin a la crisis hipotecaria del país y cambiar las prácticas que nos llevaron a este punto.

Muchos de los detalles sobre cómo se llevarán a cabo los programas creados por esta ley todavía no se conocen porque aun no han sido decididos. Pero lo que sí se sabe es que nos impacta a todos y dentro de eso, cientos de miles de familias pueden beneficiarse.

¿Cómo me impacta a mí la ley?

Todos los que pagamos impuestos somos impactados. Parte de le ley le autoriza al gobierno federal endeudarse unos $800 mil millones más. Cuando el gobierno toma más dinero prestado, pagamos mas como país en intereses y nos perjudica económicamente de varias formas.

Pero si caes dentro de ciertas categorías, entonces la ley te puede beneficiar también:

Si no puedes pagar las cuotas de tu hipoteca

Esto representa uno de los componentes más importantes de la ley. Le de la opción a las financieras de perdonarte una parte de tu deuda. El banco puede perdonar cualquier monto que debes en tu hipoteca por encima del 90% del valor actual de tu casa. Luego puedes refinanciar el monto que quedas debiendo con una hipoteca especial con tasa fija a 30 años con garantía del gobierno.

Como consumidor esto puede reducir tu cuota mensual drásticamente porque debes menos dinero, estás pagando una tasa más baja y esa tasa es fija. Esto puede hacer la diferencia entre seguir viviendo en tu casa y perderla a la ejecución hipotecaria.

El interés de tu banco en participar está en el hecho de que si no cumples con esta nueva hipoteca, el gobierno le paga al banco lo que debes. De esta forma, el banco está más dispuesto a refinanciarte la hipoteca porque saben que viene con el respaldo del gobierno. También puede ser menos costoso que seguir con el proceso de ejecución hipotecaria.

Un ejemplo para resaltar como funciona

Este ejemplo resalta como te beneficia la ley:

Precio de compra de tu casa: $400,000 con $0 de entrada
Saldo actual de tu hipoteca: $390,000 a 9.5%
Valor actual de tu casa: $350,000

Según la ley, el banco perdonaría cualquier saldo por encima del 90% del valor actual de la casa:

$350,000 (valor actual) x 90% = $315,000 (saldo de la nueva hipoteca)

En este ejemplo, el banco ha perdonado $75,000 de tu hipoteca ($390,000 – $315,000).

Luego, la ley te permite refinanciar este nuevo saldo de $315,000. Como tiene la garantía del gobierno, puedes conseguirlo a una tasa fija y más baja.

En este ejemplo, la cuota antes del programa de ayuda era de $3,363. Si consiguen el nuevo préstamo a 7%, entonces la nueva cuota seria de $2,095, un ahorro mensual de $1,268.

La ley le autoriza al gobierno asegurar hasta un máximo de $300,000 millones en estas hipotecas especiales entre octubre de 2008 y septiembre de 2012.

No cualquiera califica para este programa de ayuda

Las condiciones para calificar son las siguientes:
1. Tu banco tiene que ofrecértelo porque es totalmente voluntario; si el banco no quiere, entonces no tiene que ofrecértelo;
2. La casa tiene que ser tu vivienda principal (no una casa de inversión o de vacaciones);
3. Tienes que haber comprado la casa antes del primero de enero de 2008;
4. La cuota mensual de la hipoteca tiene que representar al menos el 31% de tus ingresos mensuales (usando tus ingresos de marzo de 2008 como referencia); y
5. Tienes que poder comprobar tus verdaderos ingresos.

También el gobierno ahora es tu socio en la casa.

Al momento de vender la casa, cualquier ganancia por encima del saldo inicial de la nueva hipoteca (en este ejemplo los $315,000) tienes que compartirlo con el gobierno. E l porcentaje con lo cual se queda el gobierno depende de cuando vendes la casa pero será un mínimo de la mitad. Si vendes dentro de un año de participar en el programa se quedan con toda la ganancia.

Si vas a comprar una casa

Un crédito de hasta $7,500

Para aquellos que piensan comprar una casa, la ley te da un crédito en tus impuestos equivalente al 10% del precio de compra de la casa hasta un máximo de $7,500. Para calificar, no podrás haber comprado una casa en los 3 años anteriores a esta compra. El crédito lo recibes en tus impuestos de 2008 o 2009 (dependiendo de cuando compras la casa). También, no pienses que esto es un regalo; es solo un préstamo sin intereses. Tienes que pagarlo de vuelta durante 15 años y si vendes la casa antes de pagarlo todo, entonces tienes que pagar el saldo en ese momento.

Adiós a los programas de ayuda con el “enganche”

Pero a la vez la ley prohíbe los programas de ayuda que le “regalan” la cuota inicial a compradores. Estos programas – patrocinados por organizaciones sin fines de lucro – le donan un pago de entrada mínimo (típicamente el 3% del precio de compra) a compradores. De esta forma, la hipoteca califica para el seguro del Federal Housing Adminstration (“FHA”) una organización del gobierno que protege a los bancos en caso de que el dueño no puede pagar la hipoteca. Prestamos que califican para este programa son más fáciles de conseguir. La idea de requerir un pago de entrada es asegurar de que el comprador realmente tiene suficiente dinero para comprar la casa.

Pero últimamente, muchas personas abusaron de este programa.

Si llegaba un comprador que no tenía dinero para un pago inicial, el vendedor hacia una “donación” a una organización sin fines de lucro (que era cómplice en el plan) y luego esta organización le “donaba” el dinero al comprador quien lo presentaba como pago de entrada. El precio de venta acordado se ajustaba para que el dueño recuperara su dinero.

En fin, esto solo servía para inflar los precios de las casas y venderles casas a personas que no tenían la condición financiera para comprarlas.

Incremento en el saldo de hipotecas que califican para programas del gobierno

Este cambio hace mucho más fácil para personas calificar para hipotecas más grandes. Los bancos prefieren hacer préstamos hipotecarios que califican para el programa de seguro del FHA y/o que califican para ser comprados o asegurados por las agencias de Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos representan mucho menos riesgo para los bancos. Pero hasta hace poco, solo hipotecas menores a $417,000 calificaban. En ciudades como Los Ángeles y New York donde $1 millón te compra un pequeño apartamento, los residentes – aun que ganen muy buenos sueldos y tengan buen crédito – tienen más dificultad en calificar para préstamos y pagan más en intereses porque los bancos no pueden incluir hipotecas grandes en los programas del gobierno.

Esta ley también hace permanente un incremento temporal (que se hizo hace poco para aliviar la crisis) en el valor de hipotecas que califican. Ahora, en vez de ser un monto fijo para todo el país, el valor se ajusta dependiendo de los precios en el área donde está ubicada la casa hasta un máximo de $625,000. Así que personas en ciudades caras van a poder solicitar hipotecas a montos mayores que aun califican para los programas de FHA, Freddie Mac y Fannie Mae. Para los programas de Freddie Mac y Fannie Mae, el monto máximo cambiará cada año según las condiciones económicas.

Si eres dueño de una casa

Para aquellos que pagan impuestos sobre la propiedad en la casa, la ley ofrece un incremento en la deducción estándar de los impuestos de $500 para solteros o $1,000 para matrimonios. Esto beneficia a personas que no tienen muchas deducciones, como por ejemplo personas mayores que no tienen hipotecas en sus casas.

Sigue informándote

Esto representa solo una parte de las provisiones de la ley. Durante los próximos meses mucho se definirá. Mantente informado y pendiente para poder sacarle el mayor provecho posible.

25 Responses to “Cómo te impacta la nueva ley de recuperación económica y de viviendas”
  1. OLGA GARCIA

    buenas tardes, mi pregunta es?, habra alguna ayuda para los que hacemos lo posible por pagar a tiempo nuestros pagos y haber perdido en haber comprado una vivienda cuando el valor de ellas eran altos? es decir,? mi casa la compre a 260 000 y ahora vale 140 000, no es mejor dejarla ir y comprar otra? o habra algun subsidio para nosotros como modificacion en la deuda? no es justo que para los que a duras penas hagamos el esfuerzo y no nos excedamos tanto con las tarjetas de credito para alcanzar pagar el pago y los que no administran y esten por perder sus casas si les ayuden!!

    Habra alguna ayuda para nosotros???
    Gracias

  2. Mike Periu

    Olga,

    Que pena que tu casa a bajado tanto de valor. En realidad luce que el precio demasiado alto y quizas no te asesoraron bien durante el proceso de compra. Una parte de la nueva ley le da al banco la opcion de perdonarte al saldo de la hipoteca por encime del 90% del valor actual. Es decir, si debes mas de $126,000 en la hipoteca – y cumples con los otros requisitos – entonces puede beneficiarte. Pero los bancos tienen hasta el 2012 para decidir si quieren ofrecerle esta opcion a algunos de sus clientes. No esta claro cuantas personas se beneficiaran. Debes considerar otras opciones. Muchas personas han hecho lo que tu dices; simplemente abandonar la casa. Para ver cuales son tus opciones y ver cual es la mejor para ti, debes contactar a mi oficina para ver los detalles de tu caso.

    Suerte y saludos,
    Mike.

  3. pablo

    hola Mike mi pregunta es la siguiente , quisiera saber si las personas que anpodido pagar sus pagos a tiempo , con sacrifisios ,bueno lo que yo quisiera saber si las personas que tubiero un co signer como ayuda para comprar su propiedad,que es mi tio nos dieron un comtrato por 10 anos con interes figo ,es un poco alto , pero en realidad yo la estoy pagando yo ,cuando compramos la casa nos dijieron que un ano y medio podiamos refinanciar , para yo ponerla a mi nombre ,pero ahora las cosas cambiaron y no puedo refinanciar para bajarle el pago mensual y el poco dinero que tengo se me esta acabando y no quiero afectar a mi tio abra una ayuda para mi gracias

  4. Basilia Ventura

    Mike,
    EL service company es: HomEq y el Banco es Deutch Bank Natn’l Trust Co.
    En el 1st.loan debo $405000 a 7.25%,fijo por 2 anos pagaba $2554/mes y en el 2nd loan debo 100,400 a 9.9% rate variable, pagaba: 975.00/mes, pero en Agosto 2008, se cumplieron los 2 anos fijos,saltando el pago a 8.5% variable en el 1st. prestamo. Convirtiendose ambos variables, sin incluir la aseguranza de $49/mes y los taxes de la ciudad ($646/mes). Yo se que han salido varias leyes federales que protegen a las familias y mas me confundo. Y estoy presionado por las llamadas telefonicas.
    A Enero,2009 son 5 meses que no puedo enviar el pago de la casa, y quiero que me ilumines la mente para poder conducir la hipoteca a que me bajen el interes y valor del 1er.pretamo. Deseo eliminar el 2do. prestamo y asi salvar la propiedad sin tener que echar a toda mi familia a la calle.
    Los diferentes mortgages co. me llaman y me informan mas de 20 diferentes formas de solucionarme el caso, que estoy confundido.

  5. Basilia Ventura

    Mike
    Por favor aconsejame, estoy sumamamente preocupada.

  6. Ersira

    Mike estoy en la misma situacon de muchos, en referencia a mi hipoteca, tambien tengo 2 prestamos con diferentes y elevados intereses, sera que en el nuevo paquete de estimulo alcanzara a ayudarnos a subcidiar de alguna manera a los HOMOWNERS? aun sigo con la esperanza que nos ayuden a regular los precios de nuestras Propiedades. Por favor deme un poco de mas informacion.

    Gracias,

  7. Ingrid

    Mike
    Puedo hacer una modificacion de mi prestamo hipotecario contigo? Cuanto cuesta este servicio?

  8. Ingrid

    Quiero hacer la modificación del préstamo pero no sé como es el proceso. Cuanto cuesta esta orientación?

  9. maria c vazquez

    Ponga tus comentarios aquí…me gustaria queme aconsejes como puedo subir mi credito ya que pago puntual hace 15 meses que estoy haciendo credito y no sube la puntuacion . Gracias

    • maria

      me gustaria saber si saldando 1 de mis tarjetas mensual me suben los puntos gracias

      • Mike Periu

        Maria,
        Pagando lo que debes por completo en una tarjeta y no cerrandolo despues si te ayuda con tu puntaje FICO. El FICO compara cuanto debes con cuanto limite tienes. Mientras menos de tu limite total esta lleno con deuda, mejor te va.

  10. Flor Merino

    Necesito consejo:

    Quiero bajar el interes de el segundo mortgage en la casa donde vivo que esta en 12.75%, el primero esta en 6.5% fixados los dos. Intente refinanciar hace un ano y mi debt-to-income ratio era muy alto y no pude. Tengo deudas de tarjetas de credito tambien. Me es muy dificil pagar pero me he mantenido a tiempo. Estoy muy preocupada, necesito saber por donde empezar, a quien recurrir para bajar el interes de mi casa y consolidar mis deudas, Gracias por su atencion y consejos,
    Flor

  11. maribel

    hello, quiero saber si el programa de obama me beneficia porque mi esposo es solo el que trabaja t tenemos un mortgage de 1.400 dolares y el gana ahora lo que es el minimo hace tres anos que compramos y siempre hemos pagado al dia pero queremos aunque sea tener que pagar un poco menos nuestro banco hipotecario es U.S.Bank por favor acesoranos y soy lo voy agradecer gracia contesteme lo antes posible.

  12. Monica Mazzini

    Mike, como muchas personas, estamos haciendo malabares para poder cumplir con nuestro pago hipotecario. Tenemos un prestamo del FHA por $360,000 con una tasa fija a 30 años de 5.85. Desgraciadamente nos hemos atrazado en los pagos, son ya tres meses de atrazo. Este atrazo comenzo a reportarse desde Febrero de este año. Contactamos a una agencia de prestamos para ver que solucion le dabamos, y desgraciadamente nos dijeron que no calificabamos para un Streamline porque las tardanzas se habian reportado al bureau de credito y no calificabamos. Que opcion tenemos? si pudieramos refinanciar y bajar los pagos en $500 al menos, no estariamos tan ajustados en hacer los pagos a tiempo. Contactamos a nuestro banco Wells Fargo y despues de tantos meses de espera nos contestaron que no nos podian ayudar. Por favos aconsejanos!! No queremos perder nuestra casa!!

  13. maria

    me gustaria saber si saldo casi todos los meses una tarjeta si me sube la puntuacion

    • Mike Periu

      Si. Pagando a tiempo todos los meses absolutamente te ayuda.