Cuánto tiempo tarda el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure)

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junio 25, 2009Casas52 Comments

La ejecución hipotecaria –o foreclosure en inglés– es el proceso legal mediante el cual un prestamista toma posesión de la casa que respalda un préstamo. Típicamente la casa respalda un préstamo hipotecario que se usó para comprar la casa. La intención del prestamista no es quedarse con la casa, sino venderla y usar el dinero generado por la venta para recuperar el dinero que prestó. Este año el ritmo de propiedades que entran en ejecución hipotecaria ha superado las 300,000 cada mes.

Al comparar esto con el número de propiedades cuyas hipotecas han sido modificadas mediante el programa Making Home Affordable –50,000 en todo el año– queda claro que cientos de miles de familias van a caer en la ejecución hipotecaria a pesar de las medidas tomadas por el gobierno. Una pregunta clave que muchos hacen es cuánto tiempo toma exactamente este proceso de ejecución hipotecaria.

Cronograma de una ejecución hipotecaria

El proceso de la ejecución hipotecaria se puede dividir en varias etapas. Cada etapa toma un plazo distinto y varía sustancialmente por estado. No es un proceso sencillo ni es un proceso estándar. Es algo bien complicado y por eso es sumamente importante que te asesores con alguien que conoce las leyes de ejecución hipotecaria en el estado donde vives.

Aquí presento una ejecución hipotecaria ejemplar comenzando desde el día en que no se envía la cuota vencida. No olvides que dado el incremento enorme en el número de propiedades que están pasando por este proceso, algunas etapas pueden tardar mucho más sólo por el hecho de que las financieras no dan abasto.

Día 1

Llega la fecha de vencimiento de tu cuota y no la envías. Estás tarde con tu cuota.

Día 2 a 15

El administrador de tu hipoteca (loan servicer) en algunos casos da un período de gracia en espera de la cuota.

Día 16 a 30

Al no recibir el pago, una penalidad por pagar tarde se agrega a tu cuenta.

Día 45 a 60

El administrador de tu hipoteca envía una carta notificándote que has violado los términos de tu hipoteca y te dan 30 días para resolver la situación pagando lo que debes: las cuotas atrasadas, más las penalidades e intereses acumulados. Esta notificación se llama “breach letter” en inglés.

Día 90 a 105

Después de no recibir un pago por las cuotas atrasadas, el administrador de la hipoteca le envía el expediente al departamento de ejecución hipotecaria dentro de la empresa y contratan un abogado para comenzar el proceso legal de ejecución hipotecaria.

Así que desde el momento en que uno deja de pagar la cuota, toma como 3 meses para que el proceso de ejecución hipotecaria comience. Cómo se comienza un proceso de ejecución hipotecaria varía mucho por estado. En algunos casos el abogado tiene que notificar formalmente a la corte local que está comenzando el proceso de ejecución hipotecaria. En otros casos también pone una notificación pública (en el periódico) de lo mismo. Luego hay una serie de documentos que tienen que ser archivados en la corte local.

Día 150 a 415

En esta última etapa, la casa se pone a la venta o es subastada por el alguacil. Este proceso puede tomar unos meses o puede tardar más de un año. En los estados donde se requiere un juicio para que el prestamista tome control de la casa, el proceso tarda más. En los estados donde la ley no requiere un proceso judicial, esto puede ocurrir en tan sólo 2 meses.

Después de la venta

En algunos estados, después de que se vende la casa, el gobierno le da al dueño que perdió la casa un tiempo –conocido como el “redemption period”– durante el cual puede comprar la casa de vuelta si tiene el dinero. En otros estados, los dueños tienen que irse de la casa inmediatamente después de la venta.

52 Responses to “Cuánto tiempo tarda el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure)”
  1. Lily

    Mike me gustaria saber si se pueden poner en foreclouser un segundo prestamo de casa y cuanto tarda el proceso y tambien si se pueden modificar este segundo prestamo de casa.

  2. Lily

    Se me olviso mencionar que vivo en el estado de Arizona.

  3. raquel

    Excelente articulo.
    gracias!

  4. Jose

    Muy buen articulo, solo 02 preguntas:
    -Cual cree que es la causa principal por la que solo 50,000 casas han sido modificadas durante todo el año?
    -Ud dice que en el tiempo de “redemption period” el dueño puede comprar la casa de vuelta, pero si ya tiene el credito arruinado, como lo puede hacer?
    Gracias por adelantado por sus respuestas.

    • Gerardo

      Jose, las respuestas a tu preguntas son, *porque los bancos solo te bajaban la cuota es decir el Interes, pero el balance seguira siendo el mismo, por ejemplo si la casa la compraste en 350MIL al final tendras que pagar ese mismo dinero aunque la casa tenga un valor actual de 160MIL, por eso la gente con un poco mas de conocimientos NO TOMO la modificacion.
      * En el periodo de redemtion tendras que comprarla en efectivo (“cash”)

  5. ana G.

    hola espero que usted si me pueda ayudar, ya que he tratado de conseguir informacion por otro lado y nunca me contestan para atras, yo tenia un carro que regrese a la financiera porque ya no lo podia seguir pagando, ahora la financiera me manda a coleccion por $6,000 porque dice que el carro no se vendio en lo que yo debia, y que es mi obligacion pagar ese dinero, Es esto legal y correcto? por favor informeme ya que estoy desesperada yo vivo en chicago IL. GRACIAS espero que pueda contestarme, ya que no se que hacer, muchas gracias.

    • Gerardo

      Ana G. Lamentablemente asi es y si es legal, esos 6MIL son la diferencia entre lo que les debias y en lo que lo vendieron, obvio el auto ya estaba devaluado y aunado a eso ellos lo venden en una subasta, ya sabes en el negocio de autos el comprador siempre es el que pierde al comprarlo, al venderlo o al perderlo.

  6. rafael

    Mike, durante nueve años no he tenido un sólo pago tarde y ahorita mi hipoteca está en proceso de modificacación, la pregunta es : Me beneficia o perjudica tener un pago tarde?.

  7. abc

    Mike,
    A mi ex-esposo le llego una notificacion que su casa hiva a ser subastada en Enero 10, 2007, el como no podia pagar la casa la dejo después de recivir esta carta. Estamos en Julio del 2009 y la casa todavia no ha sido recojida por el banco y cuando quiere tener información no hay quien se la de solo le dicen que debe como 30,000 doláres. La casa perdio mucho valor y se debe mucho como hacemos para saber que esta pasando. Quién es el dueno? Mi ex no quiere la casa porque ya tiene casi tres años sola y pues no la puede paggar, le preocupa no saber si el esta en titulo o no. Ayudeme por favor.

  8. Stephanie

    Hola

    Estoy en una situacion bastante incomoda , la semana pasada tocaron mi puerta un oficial avisandome que el apartamento estaba en foreclosures , pero yo solamente rento , los dueños estan en colombia . Visite una pagina web y el apartamento esta en pre-foreclosures , que significa “pre-forenclosures” y cuando tiempo puede tomar para que tengamos que irnos ?

    Muchas gracias

  9. Xochitl

    Hola,
    Yo perdi mi trabajo hace tres semanas, pero antes ya tenia problemas para pagar mi hipoteca, mi esposo tuvo un accidente en el trabajo y hasta ahora recibe una paga del workers compensation, que no es mucho, desde entonces empeze a tener dificultades para hacer los pagos, pero hora con mi despido he dejado de pagar por dos meses, ya hable con mi financiera y me dijeron que lo unico que podian hacer era que pusiera mi casa en venta corta, la cual no creo factible porque la casa vale menos que lo que debo, mi pregunta es: Cuanto tiempo tengo por ley de permanecer en la casa ya que no aplico para la modificacion.

  10. Ofelia

    Mi casa se dejo de pagar el diciembre del 2008, el banco me ofrece 1800 dolares por salirme en 30 dias, Vivo en el estado de California y la corte me envio un papel don donde dice que fui demandada por desalojo, cuanto tiempo me puedo quedar?

    Grasias

  11. Virginia V.

    Hola Mike,mi caso es es el siguiente,mi esposo tiene 2 hipotecas,la primera el esta pagando bien y atiempo porque la casa esta rentada y la segunda que es en la que viviamos esta a punto de foreclousure,no la podemos seguir pagando puesto que a mi esposo se le bajo muchisimo su trabajo a causa de la rececion economica,el era un subcontratista y trabajaba en una compania de construccion en savannah , GA.
    A el le ofrecieron trabajo en Kentucky y ya hace unos 2 meses que estamos viviendo aqui y apenas estaba empezando a acomodarse las cosas cuando recibimos la noticia de que el banco de la casa de Georgia ya habia mandado a corte el caso y remato la casa,hasta fueron a la casa y se llevaron un auto de trabajo que mi esposo tenia en con todo y herramientas y cosas de mas valor de la casa,nosotros so.lo nos dimos cuenta de esto porque un vecino le llamo a mi esposo preguntandole que estaba pasando,Mi esposo habia hablado con el banco y ellos accedieron a darnos un tiempo para ver como nos iva en kentucky y asi arreglar como ivamos a empezar a dar los pagos atrasados que tenemos desde Marzo,09 ,ahopra estamos muy preocupados porque el banco nos exige que le paguemos la diferencia que perdio al rematar la casa para que tambien nos pueda regresar las cosas que nos quito,nos esta exigiendo un pago de 50,000 dolares y si no les pagamos esa cantidad en un mes le dijeron que lo van a mandar a la carcel,estoy muy asustada y confundida porfavor deme algun consejo a mi esposo y ami porque no sabeos que hacer…….
    Gracias por su ayuda!!!

    • Mike Periu

      Virginia, Siento mucho que te haya pasado esto.
      Esto no suena nada correcto. Tu esposo NO VA A IR A LA CARCEL. Es una mentira por parte de la persona con lo cual hablaron. Es cierto que si pueden ellos demandarte por la diferencia, pero es algo que por lo general lo bancos no hacen. Te quieren intimidar. No dejes que lo hagan. Puedes contactar a naca.com para que te ayuden.

  12. Janneth

    Hola, estamos en ejecucion hipotecaria, tenemos un segundo prestamo que ya mando a coleccion, estamos negociando una modificacion con la primer hipoteca y por eso no aceptamos ninguna propuesta del segundo prestamo, ya que no sabemos todavia si nos vayan a ofrecer una buena modificacion. Puede afectar que el segundo prestamos esta en coleccion para obtener una modificacion? y tambien tengo una duda, el prestamo esta a nombre de mi esposo pero a mi me llego una carta diciendome que yo tambien era responsable (vivimos en arizona) por estar casados; ahora no se que tanto me afectara en mi credito para sacar un carro o una casa por ejemplo.
    Esta muy padre su pagina, mucha informacion para esta situacion que estamos viviendo.

    • Mike Periu

      Janneth,
      Bueno la verdad es que dudo mucho que te ofrezcan una modifacion si tienes dos hipotecas de dos bancos distintos. El segundo banco tiene que dar su autorizacion y si la casa a bajado de valor pues le conviene mas al segundo banco ir a ejecucion hipotecaria. No contaria con eso. Arizona es un community property state. En este caso quiere decir que ambos son impactados.

  13. cris

    encontre una casa a buen precio esta en possesion del banco , cuales riesgos tengo yo como comprador en una casa en esta situacion. cuales son los puntos que debo enfocarme antes de comprala

    • Mike Periu

      Cris,
      1. Precio – como compara con el vecindario
      2. Titulo – esta limpio? Tienes que confirmar que no tienen problemas de titulo.
      3. La estas comprando “as is” o tal como esta. Tienes que hacerle una muy buena inspeccion

  14. Madero Paula

    hace dos meces que perdi mi casa, porque fuimos victima de fraude, por una com
    pania de Modificacion, que nos notifico cuando nos llego la orden de la Ejecucion
    como puedo recuperar esta propiedad, la puedo volver ha comprar.

    • Mike Periu

      Paula,
      Lo siento mucho. Lamentablemente hemos visto muchos fraudes con respecto a la modificacion. En vez de comprarla de nuevo debes de buscar la mejor oferta aunque sea otra casa. Si perdiste la casa, puede ser que aun no tengas la condicion financiera para comprar de nuevo. Espera a que lo tengas.

  15. alex

    Yo puse mi casa en venta corta en julio 2009 y hasta hoy no hay ninguna oferta puesto que deje de pagar las mensualidades porque trate de llegar a un acuerdo de ajuste con el banco y no me ofrecieron nada bueno, por lo cual la casa la pusieron en ejecucion hipotecaria, yame a un abogado y me califico para bancarota seccion 7 y haora el banco me llamo de nuevo para un ajuste el cual no es nada bueno para mi mi pregunta es sigo con la bancarrota, el banco me puede obligar apagarles algo al final de la bancarerota no se que hacer. Les agradsescxo si me dan algun consego.

    • Mike Periu

      Alex,
      La hipoteca de la casa donde vives NO entra en un capitulo 7. asi que aunque te declaras en bancarrota capitulo 0 aun eres responsable por pagar las cuotas. Si no lo haces pueden llevarte a la ejecucion hipotecaria. La pregunta es si realmente vale la pena quedarte con la casa o no. Si la oferta no es buena y no tienes ingresos para pagar la cuota reducida entonces debes pensar si es mejor realmente empezar de nuevo con todo, incluso donde vives.

  16. monica

    nuestra propiedad el banco la reposello cuanto tiempo o que opciones tengo vivo en california

    • Mike Periu

      Monica,
      realmente necesito mas informacion. Sin detalles es dificil guiarte mas alla de lo que he puesto en el articulo.

  17. Fernanda

    Hola
    Mi pregunta es la siguiente, compre una propiedad en el 2003 que me costo $400 mil dolares y ahora con lo de la economia bajo a $150mil dolares mi pago es sumamente alto y para no hacer la historia tan larga tengo el plan 80/20 que se dispar para abril 2010, tan decepcionada estoy que el banco no quiso ayudarme que deje de pagarla desde diciembre 2009 y hasta la fecha que es 04 de mayo 2010 solo he recibido una carta donde me dicen que tengo 30 dias para resolver mi situacion pero realmente creo que ya no vale la pena porque mi casa vale menos de lo que yo pague por ella, ya tengo 6 meses sin pago me gustaria saber si me mandaran una carta para darme tiempo para desalojar estoy conciente que perdere la casa, y cuanto tiempo mas me daran para irme..espero que me contesten mil gracias

    • Mike Periu

      Fernanda,
      tomando en cuenta las cifras que me estas dando me parece razonable tu posicion de abandonar la propiedad. Mas personas deben hacerlo. Con respecto a tiempo que te daran como explico en el articulo varia dependendiendo de muchos factores incluso el estado donde vives. Pero algo que si estasmos viendo es que muchos bancos estan estirando el proceso por meses porque quieren minimizar el numero de propiedades que tienen que asumir cada mes.

  18. edelmis

    hola mike , queria saber si en mi caso me conviene una bancarrota , tengo 2 hipotecas en mi casa y una linea de credito , enestos momentos estoy modificando solamente la primera , pinso que puedo irme a bancarrota con las tres y sola dejar o salvar la primera hipoteca que me aconsejas? gracias

    • Mike Periu

      Edelmis,
      Bueno es difícil darte un análisis detallado aquí con solo los detalles que tienes en el post pero debes considerar lo siguiente:
      1. Suponiendo que hicieras esto, aun puedes pagar la cuota de la primera hipoteca? tienes suficientes ingresos para eso? Puedes pagar el mantenimiento de la casa?
      2. La casa vale mas del saldo de la primer hipoteca?
      3. Estas dispuesta a aceptar el dano a tu credito que conlleva declararse en bancarrota?
      El punto es que aun que haciendo esto puede sacarte del problema del momento, al largo plazo tienes que ver si tienes la condicion financiera para quedarte con la casa.

  19. fredy

    hola mike mi nombre es fredy,deje de pagar mi casa en enero del 2008,por problemas economicos y personales desocupe la casa en diciembre del 2008,recibi una carta de la corte que despues de 90 dias tenia que desocupar,al ver esto decidi desocupar la casa ya que no soy amigo de pasar pena y que me saquen mis cosas a la calle.al la fecha agosto del 2010 creo que la casa ya la vendieron o esta en foreclosure.Cree usted que tenniendo el credito en una puntuacion de 650 puntos,y un income de 47.000 dolares anuales pueda aplicar para una casa de $107.000 dolares,vivo en el estado de florida

    • Mike Periu

      ¡Muchas gracias por dejar su pregunta! Hare lo mejor posible para contestarte. Pero no olvides que la mejor forma de tratar temas es a través de una consulta financiera.

      Fredy,
      La preocupación que tengo de que aun deseas buscar crédito fácil cuando tienes problemas en pagar tu deuda actual. Paga lo que debes antes de solicitar mas crédito.

      Si aún no lo has hecho debes inscribirte en el boletín financiero semanal que contiene consejos financieros, ofertas financieras y mucho as. Tampoco olvides de visitar a DINERO y CRÉDITO para mantener al día con los mejores consejos de dinero.

  20. José Aníbal

    Excelente site muy lleno de información para aclarar dudas. Gracias por compartir el conocimiento. Éxito!

  21. Nori

    En estos momentos estoy casi al cerrar la compra de una propiedad en Short Sale y cuando mi Realtor me envia los documentos a traves de docusign me percato que en una parte del escrito dice que el vendedor va a estar viviendo la propiedad hasta 30 dias despues del cierre, yo enseguida me comunique con el y le plantie que yo jamas he tomado ese acuerdo con nadie y que no estaba de acuerdo con esa condicion, a lo que el me respondio que en las ventas de short sale era asi, que el vendedor despues del cierre vivia la propiedad por 30 dias mas.
    Mi pregunta es:
    Esto es cierto?
    Quien me puede garantizar que el vendedor despues de los 30 dias abandonara la propiedad?
    Por favor necesito ayuda.
    Saludos, Margarita

    • Mike Periu

      Margarita,
      Si antes de comprar la casa hay un inquilino viviendo ahi ese inquilino tiene un LEASE entonces tu como nueva duena tienes que honrar los terminos de ese lease. tienes el derecho de cobrar el aquiler pero no puedes desalojar al inquilino simplemente porque quieres. Si no tiene un lease y alquila mes a mes entonces no tienes que renovarle el acuerdo.

      Pero en este caso es el dueno. NO TIENES por que dejarlo quedarse. Si quieres puedes cobrarle un alquiler por ese mes. Si no entonces no tiene derecho a quedarse. ES solo si ellos lo negocian contigo. Si no quieres regalarle el mes entonces no lo hagas. Si no tienes un abogado debes considerar tener uno.

  22. eugenia

    hola, te informo que tengo unos inquilinos muy mala gente que me han perjudicado atrasandose con la renta ya le hicimos una eviction ,hemos dejado de pagar 3 meses la hipoteca,se dio 70,000 dollares de down payment ahora queremos vivir en la casa es lo unico x que siempre estuvo rentada ,que podria pasar? cuanto tiempo nos darian para vivir en la casa es en orlando fl muchas graica x su colaboracion

    • Mike Periu

      Eugenia,
      No te puedo decir cuanto tiempo. No existen plazos estandares en la Florida. En teoria si, pero en practica varia mucho. Has una cosa a la vez. Primero el eviction. Una vez que termines eso entonces puedes preocuparte de lo otro.

  23. lidia

    vi una casa en foreclosure y tiene una cifra 50,000 ese es el precio o como funciona eso de comprar una de esas casas me ayudaria mucho saber

    • Mike Periu

      Lidia,
      Si ya paso por foreclosure ya el banco es dueno y esta a la venta. Hablas con el realtor para verla y para hacer una oferta.

  24. Luz Giraldo

    Tengo 80 20 El Prestamo El primero me esta haciendo Modificacion la cada costo 170000 y ahora vale 125000 El segundo se debe 24000 llevo 7 meses atrazaca Les pedi UN setlement que Les daba 5000 y auedaba saldada la deuda no aceptaron y me dijeron que si no pagaba me colocaban UN lien a la primera hipoteca se le debe 128000 ,Les dije que era mejor que recibieranos 5000 porque en caso de foreclosure El primer Prestamo lo Toma a todo mi pregunta ellos pueden poner UN lien a la casa

    • Mike Periu

      Luz si pueden pero como dices ellos no recibirian nada si vas a foreclosure. Estan negociando agresivamente algo que esta pasando mas a menudo. Si intentas un short sale te bloquearan tambien la venta. No hay solucion facil con ellos, solo convencerlos que vas a dejar la casa a foreclosure si no aceptan y que te crean.

  25. matilde

    hace un ano comence con el proceso de modificacion , el amigo que me ayudo a comprar la casa me proveo todos los documentos requeridos yo estoy haciendo como conribuyente,tambien provei todos los documentos,el problema hace 3 semanas me pidieron el schdule A taxes de mi amigo ,yo llame ala encargada de mi caso que el no hace el schedule A,mi amigo cuando hizo sus taxes de los anos anteriores tenia la dirccion anterior, pero me negaron por que el no calificaba que si habia un cambio que enviara los papeles luego mande los docuentos mios como conribuyente ,pero me dijeron que la direccion de mi amigo no era la misma , hize el cambio de direccion, pero el julio 13 me pidieron los taxes schedule A ,y este martes17me mandan un email que mi caso ha sido cerrado por falta de documentos yo me doy con la sorpresa porq si me mandan el viernes y mi caso lo cierran el lunes 16 no se porq procedieron a cerrar mi caso llame al la oficina de modificacion y me dicen que puedo hacer un reistement o pago de 6 meses el problema es que el mortgaget es demaciado alto 4500 de que vale pagar todo si los intereses son altos llame a indimac y me dijeron que no habia mandado el profic,ellos mandaron los 4506 al IRSy que la direccion no era la misma ,de mi amigo he mandado de nuevo taxes con la direccion antigua y pero me dijeron que no hay seguridad que habran mi caso y el foreclosure es este 20 de julio estoy desesperada porq yo tenia es[eranzas de que me salga la modificacion no se que otro programas habra yo estoy solo en el titulo estoy como contribuyente y no quiero perder la casa , si me atraze fue por que tuve problemas de salud y tengo pruebas del hosoppital no se que hacer fue elpeor error de mi vida hacer la compra con el credito de un conocido por consejo de la realtora que no me dijo las consecuencias y me siemto mal,no se que hacer ayudenme o que puedo hacer

    • Mike Periu

      Matilde, te envie un email.
      Mike.

  26. Myra

    Tengo una decision bastante frustrante compre una Casa en la subasta en agosto 2012 la Casa estaba ocupada Por Los ultimo a duenos termine el proceso de ejecucion agarre una orden de desalojo y lo lleve a el constable ahora resulta que no Los pueden desalojar Por que esta señora lleno bancarrota tiene como 2 anos de no pagar Ni un peso esta viviendo de gratis yo tengo q pagar las taxas de la Casa el hoa Por que pues la Casa ya esta a mi nombre me agarre un Abogado que me lleva este procedimiento esta señora ya habia llenado 4 bancarrotas antes tuvimos una audiencia mostre el titulo de la Casa y la orden de desalojo parece q esta señora habia llenado UNOs papeles antes en la corte federal de wrong foreclosure cuando fui a la audiencia mi Abogado le dio a la juez UNOs papeles para que Los firmara se llamam Motion for relief from the stay y esta juez no hiso nada todabia sigo esperando pero mi preocupacion es que el 13 de mayo Cumple 90 Dias que el constable a tenido en hold la orden de desalojo y al parecer la va a enviar de regreso ala corte civil no se que hacer mi Abogado no me esta ayudando mucho q digamos puse todos mis ahorros en esta Casa bastard tuve q sacar un loan con el titulo de mi carro me movi de Georgia en Julio de 2012 estoy viviendo con mi Tio pagando Renta storage Por q todabia no he i tenido mi Casa que puedo hacer un consejo, nunca Pense que Iva a tener que esperar tanto tiempo, creo que mi peor error fue haber aceptado que la Casa estaba ocupada claro el vendedor de Bienes y Raices me la Puzo muy facil dijo que solo 2 Cortes y que Iva obtener mi Casa en menos de tres meses ya Llevo casi un ano esperando No puedo creer que la corte federal ampare todo esto es muy injusto

    • Mike Periu

      Mayra,
      Que situacion mas frustrante! No pierdas paciencia no esperanza. El agente no fue honesto contigo. Lo que te pasa a ti es algo comun y un riesgo real. Lo unico aqui que esta un poco fuera de lugar es el tiempo que ha tardado. Me parece que tu abogado no esta haciendo un buen trabajo. Son tacticas basicas y sin fundamentos lo que esta usando esta persona. Estas en Georgia verdad? Fijate en este analisis. Tienes muchas opciones. Lo minimo es que te deben estar pagando alquiler porque eres la duena:
      http://kerrydoolittle.terravision.org/index.php?option=com_content&task=view&id=93&Itemid=87

  27. Mike Periu

    Lily,
    Un prestamista que tiene un segundo prestamo SI puede ponerte en ejecucion hipotecaria. tipicamente el que tiene la primera hipoteca no permite que pase y llega a un acuerdo con el segundo, comprandole la hipoteca. Pero no siempre ocurre esto y ahora se complica bastante porque las casa han bajado tanto de precio que quizas no vale la pena para que el primer hipotecario actue.. El proceso de foreclosure varia como explico en el articulo.

  28. Mike Periu

    Rafael,
    Si ya estas en el proceso de modificacion es porque ya estas tarde. Si es asi el caso entonces fortalece tu solicitud de que realmente no puedes pagar la cuota actual y necesitas la modificacion. Solicitar una modificacion cuando uno esta a tiempo lo hace dificil que lo acepten. S

  29. Mike Periu

    Jose,
    1. Pues creo que es por varios motivos. Toma tiempo analizar un caso y los bancos aun estan tratando de contratar suficientes personas para poder dar abasto. Tambien la realidad es que no siempre le resulta al banco. A veces le sale mejor ir a ejecucion hipotecaria. TAMBIEN creo que aun que le modifiquen el prestamo a mucha gente, no van a poder pagar la cuota modificada. La casa simplemente es muy cara para ellos y no lo quieren aceptar.

    2. Bueno asi es. Algunas personas consiguen buenos trabajos con sueldos altos y buscan la forma de hacerlo a pesar de que es sumamente dificil. Pero en verdad no tiene sentido para la mayoria ni es factible.

  30. Mike Periu

    Ana,
    Guiandome solo por lo que dices en tu comentario, si ellos pueden hacerlo. Si la financiera -al subastar el auto- no pueden recuperar todo el dinero que le debes ellos pueden llevarte a juicio por la diferencia. Si no lo tienes, puede conseguir un orden judicial de pago y pueden cobrarlo de tus cuentas o de tu sueldo. El tema es que cuando uno se compromete a un prestamo de auto, solo entregando el auto no te quita la responsabilidad por el dinero. El auto es el respaldo. Si no alcanza entonces tienes que poner de tu bolsillo. Trata de negociar con ellos. Nadie quiere ir a juicio y quizas puedes llegar a un acuerdo.

  31. Mike Periu

    ABC,
    Esta raro que no hayan recibido ningun tipo de notiticacion – ni de ejecucion hipotecaria. Pero toda esa informacion es publica. Puedes ir al COUNTY CLERK (esta en la oficina de tu condado) y hacer un RECORDS SEARCH. Ellos te pueden orientar ahi veras toda la informacion acerca de las notiicaciones y el estatus de la propeidad y quien es el dueno.

  32. Mike Periu

    Stepanie,
    Pre-foreclosure quiere decir que esta comenzando el proceso. Luce que los duenos no estan pagando.
    Debes leer este articulo que escribi sobre protecciones para inquilinos cuando el dueno no paga la hipoteca. Si califica, puede ser que te puedas quedar. Pero de todos modos debes ir preparando para mudarte por las dudas…

  33. Stephanie

    Mike,

    Muchisimas gracias por la informacion ah sido de gran ayuda .

  34. Mike Periu

    Xochitl,
    Justo lo que describes es una venta corta – cuando la casa se vendo por menos del saldo de la hipoteca. Si haces esto – que es buena opcion para muchas personas – entonces asegurate de que el banco te diga POR ESCRITO que no van a perseguirte por la diferencia. Sobre el tiempo que te puedes quedar en la casa, esos detalles estan en el articulo.

  35. Mike Periu

    Ofelia, recomiendo que leas este articulo sobre cuanto tiempo tarda el foreclosure. Si ya tienes eviction notice, pues debes considera la oferta que te estan haciendo para comenzar con la proxima etapa de tu vida.