Escrito por La ejecución hipotecaria –o foreclosure en inglés– es el proceso legal mediante el cual un prestamista toma posesión de la casa que respalda un préstamo. Típicamente la casa respalda un préstamo hipotecario que se usó para comprar la casa. La intención del prestamista no es quedarse con la casa, sino venderla y usar el dinero generado por la venta para recuperar el dinero que prestó. Este año el ritmo de propiedades que entran en ejecución hipotecaria ha superado las 300,000 cada mes. Al comparar esto con el número de propiedades cuyas hipotecas han sido modificadas mediante el programa Making Home Affordable –50,000 en todo el año– queda claro que cientos de miles de familias van a caer en la ejecución hipotecaria a pesar de las medidas tomadas por el gobierno. Una pregunta clave que muchos hacen es cuánto tiempo toma exactamente este proceso de ejecución hipotecaria.
Cronograma de una ejecución hipotecaria
El proceso de la ejecución hipotecaria se puede dividir en varias etapas. Cada etapa toma un plazo distinto y varía sustancialmente por estado. No es un proceso sencillo ni es un proceso estándar. Es algo bien complicado y por eso es sumamente importante que te asesores con alguien que conoce las leyes de ejecución hipotecaria en el estado donde vives.
Aquí presento una ejecución hipotecaria ejemplar comenzando desde el día en que no se envía la cuota vencida. No olvides que dado el incremento enorme en el número de propiedades que están pasando por este proceso, algunas etapas pueden tardar mucho más sólo por el hecho de que las financieras no dan abasto.
Día 1
Llega la fecha de vencimiento de tu cuota y no la envías. Estás tarde con tu cuota.
Día 2 a 15
El administrador de tu hipoteca (loan servicer) en algunos casos da un período de gracia en espera de la cuota.
Día 16 a 30
Al no recibir el pago, una penalidad por pagar tarde se agrega a tu cuenta.
Día 45 a 60
El administrador de tu hipoteca envía una carta notificándote que has violado los términos de tu hipoteca y te dan 30 días para resolver la situación pagando lo que debes: las cuotas atrasadas, más las penalidades e intereses acumulados. Esta notificación se llama “breach letter” en inglés.
Día 90 a 105
Después de no recibir un pago por las cuotas atrasadas, el administrador de la hipoteca le envía el expediente al departamento de ejecución hipotecaria dentro de la empresa y contratan un abogado para comenzar el proceso legal de ejecución hipotecaria.
Así que desde el momento en que uno deja de pagar la cuota, toma como 3 meses para que el proceso de ejecución hipotecaria comience. Cómo se comienza un proceso de ejecución hipotecaria varía mucho por estado. En algunos casos el abogado tiene que notificar formalmente a la corte local que está comenzando el proceso de ejecución hipotecaria. En otros casos también pone una notificación pública (en el periódico) de lo mismo. Luego hay una serie de documentos que tienen que ser archivados en la corte local.
Día 150 a 415
En esta última etapa, la casa se pone a la venta o es subastada por el alguacil. Este proceso puede tomar unos meses o puede tardar más de un año. En los estados donde se requiere un juicio para que el prestamista tome control de la casa, el proceso tarda más. En los estados donde la ley no requiere un proceso judicial, esto puede ocurrir en tan sólo 2 meses.
Después de la venta
En algunos estados, después de que se vende la casa, el gobierno le da al dueño que perdió la casa un tiempo –conocido como el “redemption period”– durante el cual puede comprar la casa de vuelta si tiene el dinero. En otros estados, los dueños tienen que irse de la casa inmediatamente después de la venta.
Mike me gustaria saber si se pueden poner en foreclouser un segundo prestamo de casa y cuanto tarda el proceso y tambien si se pueden modificar este segundo prestamo de casa.
Se me olviso mencionar que vivo en el estado de Arizona.
Excelente articulo.
gracias!
Muy buen articulo, solo 02 preguntas:
-Cual cree que es la causa principal por la que solo 50,000 casas han sido modificadas durante todo el año?
-Ud dice que en el tiempo de “redemption period” el dueño puede comprar la casa de vuelta, pero si ya tiene el credito arruinado, como lo puede hacer?
Gracias por adelantado por sus respuestas.
hola espero que usted si me pueda ayudar, ya que he tratado de conseguir informacion por otro lado y nunca me contestan para atras, yo tenia un carro que regrese a la financiera porque ya no lo podia seguir pagando, ahora la financiera me manda a coleccion por $6,000 porque dice que el carro no se vendio en lo que yo debia, y que es mi obligacion pagar ese dinero, Es esto legal y correcto? por favor informeme ya que estoy desesperada yo vivo en chicago IL. GRACIAS espero que pueda contestarme, ya que no se que hacer, muchas gracias.
Mike, durante nueve años no he tenido un sólo pago tarde y ahorita mi hipoteca está en proceso de modificacación, la pregunta es : Me beneficia o perjudica tener un pago tarde?.
Mike,
A mi ex-esposo le llego una notificacion que su casa hiva a ser subastada en Enero 10, 2007, el como no podia pagar la casa la dejo después de recivir esta carta. Estamos en Julio del 2009 y la casa todavia no ha sido recojida por el banco y cuando quiere tener información no hay quien se la de solo le dicen que debe como 30,000 doláres. La casa perdio mucho valor y se debe mucho como hacemos para saber que esta pasando. Quién es el dueno? Mi ex no quiere la casa porque ya tiene casi tres años sola y pues no la puede paggar, le preocupa no saber si el esta en titulo o no. Ayudeme por favor.
Hola
Estoy en una situacion bastante incomoda , la semana pasada tocaron mi puerta un oficial avisandome que el apartamento estaba en foreclosures , pero yo solamente rento , los dueños estan en colombia . Visite una pagina web y el apartamento esta en pre-foreclosures , que significa “pre-forenclosures” y cuando tiempo puede tomar para que tengamos que irnos ?
Muchas gracias
Hola,
Yo perdi mi trabajo hace tres semanas, pero antes ya tenia problemas para pagar mi hipoteca, mi esposo tuvo un accidente en el trabajo y hasta ahora recibe una paga del workers compensation, que no es mucho, desde entonces empeze a tener dificultades para hacer los pagos, pero hora con mi despido he dejado de pagar por dos meses, ya hable con mi financiera y me dijeron que lo unico que podian hacer era que pusiera mi casa en venta corta, la cual no creo factible porque la casa vale menos que lo que debo, mi pregunta es: Cuanto tiempo tengo por ley de permanecer en la casa ya que no aplico para la modificacion.
Mi casa se dejo de pagar el diciembre del 2008, el banco me ofrece 1800 dolares por salirme en 30 dias, Vivo en el estado de California y la corte me envio un papel don donde dice que fui demandada por desalojo, cuanto tiempo me puedo quedar?
Grasias
Lily,
Un prestamista que tiene un segundo prestamo SI puede ponerte en ejecucion hipotecaria. tipicamente el que tiene la primera hipoteca no permite que pase y llega a un acuerdo con el segundo, comprandole la hipoteca. Pero no siempre ocurre esto y ahora se complica bastante porque las casa han bajado tanto de precio que quizas no vale la pena para que el primer hipotecario actue.. El proceso de foreclosure varia como explico en el articulo.
Rafael,
Si ya estas en el proceso de modificacion es porque ya estas tarde. Si es asi el caso entonces fortalece tu solicitud de que realmente no puedes pagar la cuota actual y necesitas la modificacion. Solicitar una modificacion cuando uno esta a tiempo lo hace dificil que lo acepten. S
Jose,
1. Pues creo que es por varios motivos. Toma tiempo analizar un caso y los bancos aun estan tratando de contratar suficientes personas para poder dar abasto. Tambien la realidad es que no siempre le resulta al banco. A veces le sale mejor ir a ejecucion hipotecaria. TAMBIEN creo que aun que le modifiquen el prestamo a mucha gente, no van a poder pagar la cuota modificada. La casa simplemente es muy cara para ellos y no lo quieren aceptar.
2. Bueno asi es. Algunas personas consiguen buenos trabajos con sueldos altos y buscan la forma de hacerlo a pesar de que es sumamente dificil. Pero en verdad no tiene sentido para la mayoria ni es factible.
Ana,
Guiandome solo por lo que dices en tu comentario, si ellos pueden hacerlo. Si la financiera -al subastar el auto- no pueden recuperar todo el dinero que le debes ellos pueden llevarte a juicio por la diferencia. Si no lo tienes, puede conseguir un orden judicial de pago y pueden cobrarlo de tus cuentas o de tu sueldo. El tema es que cuando uno se compromete a un prestamo de auto, solo entregando el auto no te quita la responsabilidad por el dinero. El auto es el respaldo. Si no alcanza entonces tienes que poner de tu bolsillo. Trata de negociar con ellos. Nadie quiere ir a juicio y quizas puedes llegar a un acuerdo.
ABC,
Esta raro que no hayan recibido ningun tipo de notiticacion – ni de ejecucion hipotecaria. Pero toda esa informacion es publica. Puedes ir al COUNTY CLERK (esta en la oficina de tu condado) y hacer un RECORDS SEARCH. Ellos te pueden orientar ahi veras toda la informacion acerca de las notiicaciones y el estatus de la propeidad y quien es el dueno.
Stepanie,
Pre-foreclosure quiere decir que esta comenzando el proceso. Luce que los duenos no estan pagando.
Debes leer este articulo que escribi sobre protecciones para inquilinos cuando el dueno no paga la hipoteca. Si califica, puede ser que te puedas quedar. Pero de todos modos debes ir preparando para mudarte por las dudas…
Mike,
Muchisimas gracias por la informacion ah sido de gran ayuda .
Xochitl,
Justo lo que describes es una venta corta – cuando la casa se vendo por menos del saldo de la hipoteca. Si haces esto – que es buena opcion para muchas personas – entonces asegurate de que el banco te diga POR ESCRITO que no van a perseguirte por la diferencia. Sobre el tiempo que te puedes quedar en la casa, esos detalles estan en el articulo.
Ofelia, recomiendo que leas este articulo sobre cuanto tiempo tarda el foreclosure. Si ya tienes eviction notice, pues debes considera la oferta que te estan haciendo para comenzar con la proxima etapa de tu vida.