Nuevas protecciones contra el desalojo para inquilinos

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mayo 13, 2009Casas24 Comments

Aun si alquilas donde vives, la ejecución hipotecaria sí te puede impactar

Las personas que alquilan una casa o apartamento también corren el riesgo de ser desalojados por una orden de ejecución hipotecaria, o “foreclosure”. Esto ocurre cuando el dueño de la propiedad que uno alquila deja de pagar las cuotas de su hipoteca. La financiera que tiene la hipoteca comienza el proceso de tomar la titularidad de la casa con la intención de venderla para recuperar por lo menos una parte del dinero que le prestó al dueño para comprar la casa. Una vez que ocurre esto, la financiera tiene derecho a desalojar al inquilino.

En la mayoría de los casos, el inquilino no tiene idea de que el dueño ha dejado de pagar su hipoteca. Se entera cuando llega la orden judicial de desalojo que el oficial del juzgado deja en la puerta de la casa. Como si esto no fuera suficiente, muchas veces el dueño desaparece con el depósito de seguridad que el inquilino dejó. Entonces uno se queda sin vivienda y sin depósito. Algunos dueños de propiedades abusadores están alquilando la casa sabiendo perfectamente bien que la van a perder en unas semanas o meses. Lo hacen para quitarle al inquilino miles de dólares de una sola vez.

Cómo averiguar si el dueño está en ejecución hipotecaria

Es importante mantenerse informado sobre el estatus de la propiedad. Si una financiera ha comenzado el proceso de ejecución hipotecaria contra el dueño, los documentos asociados con eso son públicos. En el sitio web RentalFlorclosure.com puedes averiguar si la propiedad donde vives está pasando por un proceso de ejecución hipotecaria. Está en inglés, pero es bien sencillo de usar. Sólo tienes que poner la dirección exacta de la vivienda y te informa en segundos si encontraron una notificación de que la vivienda está en ejecución hipotecaria.

Fannie Mae y Freddie Mac están ofreciendo nuevas protecciones

Si Fannie Mae o Freddie Mac son el dueño (o controlan) la hipoteca, entonces los inquilinos ahora tienen nuevas protecciones y opciones para evitar el desalojo. Si no estás seguro si estas entidades están vinculadas a la hipoteca de la vivienda donde vives, lee el artículo que escribí que explica cómo hacerlo con una llamada o visitando un sitio web.

Opciones para Fannie Mae

El programa de Fannie Mae funciona de la siguiente manera:

  • Los inquilinos deben pagar un alquiler con una tarifa de mercado razonable en base a alquileres locales de propiedades comparables y otros factores.
  • Se respetarán las normas de control de alquiler y Sección 8.
  • Los inquilinos que estaban pagando un alquiler menor a la tarifa de mercado podrían recibir algún tipo de alojamiento.
  • Los contratos de alquiler son únicamente mensuales.
  • Los inquilinos que no puedan pagar el alquiler con tarifa de mercado o que prefieran mudarse recibirán asistencia para mudarse a una nueva vivienda (relocation), que suele ser como mínimo el alquiler equivalente a un mes.
  • Los inquilinos que viven en mercados de viviendas de alto costo podrían recibir montos más altos para mudarse a una nueva vivienda.
  • El programa sólo está abierto a inquilinos actuales, no a inquilinos nuevos ni a ex dueños de la propiedad.
  • No se pide depósito de seguridad.
  • La propiedad debe cumplir con los códigos estatales y locales de las propiedades alquiladas.
  • Los inquilinos pueden llamar al (800) 732-6643 para obtener más información.

Opciones para Freddie Mac

El programa de Freddie Mae funciona de la siguiente manera:

  • Los inquilinos deben pagar un alquiler con tarifa de mercado o el alquiler que le pagaban al dueño anterior, lo que sea menor.
  • Los ex dueños deben pagar un alquiler con tarifa de mercado.
  • Los inquilinos deben demostrar que ganan ingresos suficientes para pagar el alquiler.
  • Se respetarán las normas de control de alquiler y Sección 8, aunque puede ser necesario presentar documentación adicional.
  • Los contratos de alquiler son únicamente mensuales.
  • Si el dueño o la propiedad no reúne los requisitos para el programa de alquiler, el ocupante recibirá asistencia para mudarse a una nueva vivienda (relocation).
  • Este programa está abierto a inquilinos actuales y a ex dueños que ocupan la propiedad.
  • No se pide depósito de seguridad.
  • La propiedad debe cumplir con los códigos estatales y locales de las propiedades alquiladas.
  • Los inquilinos deben aceptar permitir que un agente de ventas muestre la vivienda a compradores potenciales.

En conclusión: Prepárate hoy; no esperes

Aunque no seas dueño de una propiedad, aun tienes que preocuparte por la ejecución hipotecaria. No pierdas tiempo y revisa el estatus de la propiedad. También por las dudas siempre es bueno tener un plan “B” por si acaso tienes que irte de la propiedad.

  • ¿Adónde irías?
  • ¿Cómo lo harías?
  • ¿Tienes dinero ahorrado para pagar el depósito de seguridad en la nueva propiedad en caso de que el dueño no devuelva tu depósito?
24 Responses to “Nuevas protecciones contra el desalojo para inquilinos”
  1. claudio moran

    Mis preguntas son:como se inicia un proceso de ejecucion hipotecaria?En una corte?Se notifica al deudor hipotecario?Como se hace eso?Cuanto tiempo demora un proceso de esta clase?
    Gracias.

  2. CARLOS

    TENGO MIS CUENTAS EN PORTAFOLIO DIVERSO CON UBS.
    SE QUE CORRE CIERTO RIESGO EN CADA UNO.
    PERO MI PREGUNTA ES:
    UBS ESTA TAN SOLIDA COMO PARA SEGUIR INVIRTIENDO CON ELLOS?
    HAY SEGUROS PARA ESTAS COMPAÑIAS COMO UBS, PERO ASI Y TODO NO QUIERO PASAR POR ESA MALA EXPERIENCIA.
    GRACIAS POR CONTESTARME

  3. arnulfo

    hola mike yo recien me mude y di dos depositos de renta no me dio el lis pero medio resivo mi preguna es cada que tiempo me puede subir la renta o tiene derecho ?

  4. claudio moran

    Un amigo mio esta con depresion,perdio su trabajo y ahora arriesga su casa porque es deudor y dejo de pagar.Quiero ayudarlo al menos informandome bien por el.A su pregunta entonces,”represento”al deudor…

  5. Karla Pineda

    Sr. Mike.
    Me dirijo a usted de la manera mas atenta con el fin de que me pueda informar acerca de este problema.
    Compre hace 3 años una town country de la chrysler modelo 2004 en carros usados mi pago es de 550 y estoy batallando mucho para pagar por q tengo un interés muy alto y me ha salido muy mala le tuve q meter el motor nuevo el ano pasado, injectores, bujias, y ahora le tuve que meter la transmisión abra algún plan para ayudarme a que me reduzca mi deuda. Todavía me faltan 3 años para terminar de pagarla y es mucho 17,000.00
    Es por esa la razón de que batallo mucho con los pagos. Mi pregunta es si hay algún plan o alguna dependencia que me puedan ayudar a resolver este problema.

    Gracias!!

  6. Cynthia Higuera

    Buenos dias,

    Estaba biendo la pagina en internet donde usted contesta preguntas acerca de los primeros compradores de casa, yo tengo una pregunta espero y me la pueda contester. My pregunta es se puede usar el tax credit que esta dando el gobierno (8,000 dllrs) a los primeros compradores como down payment?

  7. Mariela Romulo

    Gracias a usted por darme la oportunidad de contar con sus consejos,e aqui mi primer problema o duda,necesito comprar mi primera vivienda se que el govierno esta dando un credito de ocho mil dolares que es lo primero que debo hacer para obtener ese credito y cuales son los pasos a seguir ahh no tengo muy buen credito afecta esto mi peticion para este prestamo o credito del govierno,Gracias por escucharme o mejo dicho por leer mis inquietudes,Maria

  8. SAUL

    MI SEÑORA MADRE ALQUILÓ UN PEQUEÑO CUARTO A UN COMERCIANTE AMBULANTE; AL MOMENTO DE COMUNICARLE VERBALMENTE QUE SE RETIRE DEL CUARTO POR MOTIVOS DE LA REPARTICION DE HEREDEROS Y QUE SE LE DARIA UN MES DE GRACIA ESTE SEÑOR INDICO QUE COMO VIVIA EN ESE CUARTO COMO 15 AÑOS, EL CONTABA COMO MINIMO CON TRES MESES DE GRACIA PARA IRSE.
    LA IMPRESION QUE DIO ESE SEÑOR ES QUE PARECE QUE QUIERE QUEDARSE CON EL CUARTO POR EL TIEMPO QUE VIVIO AHÍ Y QUE LOS MESES QUE PIDE ES SOLO PARA QUE ARME SU ESTRATEGIA LEGAL. POR FAVOR NECESITO ORIENTACION EXACTA Y ESPECÍFICA PARA TOMAR LAS ACCIONES DEL CASO. NO EXISTE CONTRATO DE ALQUILER DE POR MEDIO.
    ATTE. SAUL

  9. wilson loyaga

    Estimado Mike .
    Me ayudo mucho lo que escribiste sobre los inquilinos que son sorprendidos con el alquiler de las casas en FORECLOUSE , yo soy uno de ellos y gracioas a tu comentario estoy enfrentando el problema pero ; megustaria saber cual es la Ley que me ampara ( esa que dices que aprobaron en mayo del 09 y que sigue vigente hasta el 2012) porque el dueño esta que me envia cartas ,dandome plazo para desalojar la propiedad. En todo caso me gustaria saber como afronto este pbloblema .
    gracias por todo.

    • Mike Periu

      Wilson en que estado y ciudad vives?

  10. laura patricia moreno

    mi hermano se suicido dejo un departamento rentado el departamento es de el inbi, no se ha pagado. esta intestado. la inquilina no se quiere salir y pide 100, mil pesos. mihermano le hizo contrato de la papeleria.

    • Mike Periu

      Laura,
      Siento mucho lo que paso con tu hermano. En que pais estas? Me dices INBI y pesos asi que me parece que no estas en EEUU. Las leyes de desalojo y de legato son distintas en queda pais.

  11. ELSIE

    HOLA HACEN DOS ANOS 2008 UN REALTOR NOS RENTO UN APARTAMENTO Y EL DOCUMENTO NUNCA LO FIRMO EL DUENO DEL MISMO Y EN OCTUBRE DEL 2008 LLEGO LOS PAPELES DE Q ESTABA EN EJECUCION HIPOTECARIA Y CUANDO CUMPLIMOS LOS 7 MESES EL REALTOR SE PERDIO Y A HACE UN ANO Q NO PAGAMOS RENTA Y AHORA HAY NUEVA ADMINISTRACION EN EL CONDOMINIUM Y NOS QUIEREN SACAR, Q TIEMPO TENEMOS PARA SALIR SE AQUI NOS DIERON 24 HORAS ES ASI.

    • Mike Periu

      Elsie,
      Esto esta complicado. No se en que ciudad estas, pero hay procedimientos y leyes que regulan el proceso de “eviction” y ellos tienen que cumplir con eso.
      Por otro lado si has estado viviendo ahi sin pagar alquiler por un año entoces tambien saliste ganando asi que aunque tengas que irte ahora le sacaste un buen beneficio. Espero que hayas ahorrado ese dinero.
      Por ultimo nunca se debe firmar un documento al menos que la otra persona lo este firmando junto contigo o que ya este firmado.

  12. osvaldo

    Hola Mike. En agosto del 2011 hicimos un contrato para rentar una casa durante 18 meses, a los 11 meses llego un agente para decirnos que la casa se venderia en shortsale y que no podiamos hacer nada, desde entonces personas iban a la casa tamoban fotos por dentro y por fuera, en noviembre de 2012 recibimos una carta comentando que la casa se pondria en auction el 17 de diciembre y que y que agarraramos ayuda pues esto nos afectaba el derecho de vivir, lo cual hicimos acudimos a courthouse y nos dijeron que pagaramos renta hasta l dia de la auction. Ahora los dueños nos mandaron un comunicado de 30 dias para desalojar la casa. Que puedo hacer, vivo en california

  13. Mike Periu

    Carlos,
    Calculo que estad en EEUU que abriste la cuenta aqui verdad?
    En EEUU esta el SIPC: Securities Investor Protection Corporation., Si algo pasa con UBS, entonces ellos te protegen si UBS es miembro.
    Fijate aqui para mas informacion en espanol: http://www.sipc.org/espanol/how/brochure.cfm
    Puedes buscar aqui: http://www.sipc.org/members/database.cfm para confirmar que son miembros. Si lo son.
    Mike.

  14. Mike Periu

    Arnulfo,
    Primero porque no te dio copia del lease? Si firmaste algo absolutamente tienes que tener una copia de lo que firmaste. Si no firmaron lease, entonces por lo menos tienes comprobantes de que le diste los depositos? Sino tienes que pedirselo. Luego existen protecciones para los inquilinos pero cambian dependiendo de donde una vive y las condiciones del acuerdo. Sin mas informacion sobre donde estas no puedo darte mas infomacion.
    Mike.

  15. Mike Periu

    Claudio,
    Me puedes dar mas informacion? Le prestaste dinero a alguien y no te estan pagando? O quieres saber porque crees que no vas a poder pagar tu casa? De que punto de vista deseas saberlo?

  16. Mike Periu

    Claudio,
    dile a tu amigo que no se deprima. el problema de la casa es un problema financiero y nada mas. Millones tienen el mismo problema. Lo bueno de este pais es que cuando uno se cae, el sistema te permite levantarte de nuevo despues de un tiempo. No existe una “lista negra de por vida”. Es el pais de las segundas, terceras, cuartas y quintas oportunidades. Pero con la salud fisica y mental no existen segundas oportunidades. Una vez dañado es dificil recuperarlo.

    Lo primero que debe hacer es contactar a 1.888.995.HOPE y ahi le conectan con un asesor aprobado por HUD y que no le cobra por ayudarlo. Debe tener su informacion financiera basica disponbile cuando llama (ingresos, gastos, estado de cuenta de la hipoteca, ultima carta de la financiera)

    Que no se desespere. No vale la pena perder la salud o peor por asuntos de dinero.
    Mike.

  17. Mike Periu

    Cynthia,
    El tema con hacer eso esta con los plazos. Primero tienes que comprar la casa para calificar para el credito y el dinero lo recibes despues de enviar tu declaracion de impuestos.
    Mike.

  18. Mike Periu

    Karla,
    Me parece que te vendieron un vehiculo malo. Por los arreglos que le has hecho me parece que algo esta mal. Un vehiculo de 2004 no debe tener tantos problemas. Lo que se complica ahora es que si es algo con el fabricante, no vas a tener recurso porque la empresa Chrsyler se declaro en bancarrota y ahora al salir del proceso el nuevo Chrysler no tiene responsalidad ante defecto de sus productos anteriores. Pero esto me suena como algo del concesionario. Usando el VIN, busque el reporte de CARFAX.com del auto para ver si tiene algun historial de problemas para ver si se puede hacer algo con el concesionario. Sobre el banco, si tiene suficiente valor el auto (lo dudo) puedes refinanciar, pero no creo que el banco va a reducir el saldo solo porque has tenido problemas.

  19. Mike Periu

    Mariela,
    Hay varias cosas aqui que tenemos que tratar:
    1. Tu credito. Si no tienes buen credito, en este momento sera dificil conseguir un prestamo hipotecario tradicional. Los bancos se han puesto muy estrictos. Tambien por que no tienes buen credito? Lo correcto seria trabajar para mejorar tu credito primero y cuando se mejore entonces considera comprar una casa
    2. Si no tienes buen credito, puede ser que aun tengas deudas con tasas altas en tarjetas de credito. Debes eliminar estas antes de endeudarte mas. Luego debes ahorrar dinero para un pago de entrada. Idealmente un 20%, pero sino un 10%.
    3. El credito que te da el gobierno es si compras una casa este año y es por 10% del precio de compra hasta un maximo de $8,000. Pero primero tienes que comprar la casa. El beneficio es para personas que estan en condiciones para comprar. Pero si no tienes la condicion aun y te adelantas para cobrar los $8,000, seria un error. Cuando si estes listo solo pidele un descuento adicional de $8,000 al vendedor para compendar por el credito que no recibiste.

  20. Mike Periu

    Saul,
    Mira en verdad esto es un asunto legal, no financiero y debes consultar con un abogado. Lo que si te puedo decir es que los asuntos de inquilinos son complicados y las leyes se manejan a nivel local, asi que todo depende de donde esta el apartamento. Si hay ciertas protecciones que tienen los inquilinos. Ten cuidado u no asumas nada. Consulta con un abogado local especializado en el tema.
    mike.