Tácticas para renegociar con éxito el alquiler de tu oficina

Según un reciente informe de REIS, Inc. http://reis.com/index.cfm, un proveedor líder de información acerca del mercado inmobiliario comercial, la tasa de oficinas desocupadas aumentó a 17.2% durante el primer trimestre de este año. Esta cifra representa la tasa de desocupación más alta desde 1994.  La mayoría de los expertos del sector prevén que dicha tasa se mantendrá en niveles casi sin precedentes durante los próximos 12 a 18 meses.  Estas condiciones hacen que éste sea un excelente momento para renegociar los términos de tu contrato de alquiler a punto de vencer.  Si piensas hacerlo, no dudes en aplicar estas tácticas. En muchos casos, es posible lograr un ahorro de hasta un 25% o más:

Investiga las circunstancias del mercado local.

Si bien las estadísticas y los informes a nivel nacional pueden ser de cierta utilidad, todos los bienes inmuebles son locales por lo que deberás determinar las tasas de desocupación locales y las tasas de alquiler actuales para tu clase de espacio de oficina. Dichas tasas te servirán como punto de partida para negociar.   Si la tasa de desocupación inmobiliaria es alta y estás pagando una cantidad mayor que muchos negocios similares, tienes gran ventaja para negociar.

Existe un sistema estándar que fue desarrollado por la BOMA o Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios http://www.boma.org/, el cual clasifica el espacio de oficinas en 3 categorías: Clase A, Clase B y Clase C.  Si bien no hay parámetros estrictos para cada clase, la BOMA los define de la siguiente manera:

  • Clase A – Aquí se ubican la mayoría de edificios de prestigio que compiten por usuarios de oficinas premier con alquileres superiores al promedio de la zona. Los edificios tienen acabados de alta calidad, sistemas de última generación, accesibilidad excepcional y una presencia definida en el mercado.
  • Clase B – Agrupa a los edificios que compiten por una amplia gama de usuarios y cuyos alquileres se encuentran dentro del promedio de la zona.  Los acabados son de calidad regular a buena para la zona y los sistemas son adecuados, pero el edificio no compite con la clase A al mismo precio.
  • Clase C – Los edificios que pertenecen a esta clase tienen como objetivo inquilinos que necesitan un espacio funcional a alquileres inferiores al promedio de la zona.

Para buscar las tasas de alquiler y los términos en tu área para tu clase de oficinas, emplea un recurso como LoopNet http://www.loopnet.com/, el mayor servicio en línea de listados inmobiliarios comerciales. LoopNet te ofrece información acerca de más de 6.7 mil millones de pies cuadrados de propiedades listas para ser alquiladas en todo el país. Además, muchos de los periódicos de negocios locales publican anuncios relativos a inquilinos de gran tamaño que han firmado un contrato de alquiler.  En ellos, se suele mencionar la tasa de alquiler por pie cuadrado.

Conoce a tus  compañeros inquilinos.

Además de la amistad, estas reuniones tienen como propósito determinar la cantidad de “espacio fantasma” que tienen disponible.  Esto se refiere al espacio vacío que los inquilinos no están utilizando y no han podido subalquilar. El espacio fantasma debe añadirse a la tasa de desocupación para obtener una imagen precisa de la tasa de ocupación real. Muchos propietarios tratan de ocultar esta información con el fin de no debilitar su posición negociadora.

El propietario te conoce.  Úsalo a tu favor.

Para el propietario, encontrar un nuevo inquilino es un proceso arduo, riesgoso y que toma tiempo.  El beneficio de encontrar un inquilino dispuesto a pagar un poco más no compensa los riesgos derivados de alquilar la oficina al próximo negocio que fracase. Si eres un inquilino de mucho tiempo con un historial de pago puntual, puedes usar esto para negociar un descuento en los términos de alquiler vigentes.

Investiga la actual  situación financiera de tu propietario.

Si bien el acceso a préstamos y líneas de crédito comerciales está mejorando poco a poco para las grandes empresas, los pequeños propietarios aún tienen un acceso muy limitado al crédito.  Si el dueño está tratando de refinanciar la hipoteca del edificio, será más fácil hacerlo con una mayor tasa de ocupación.  Aceptar quedarte —en contraposición a irte, lo que bajaría la tasa de ocupación—puede marcar la diferencia en que el propietario logre o no una refinanciación. Sin duda, eso es algo digno de negociar.

Mantén tus opciones abiertas.

Es muy probable que las tasas de desocupación y espacio fantasma sigan aumentando hasta el año 2011, lo que reducirá aún más las tasas de alquiler.  Si tu contrato de alquiler expira pronto, trata de negociar una extensión de corto plazo (por lo general alrededor de 3 años).  Asegúrate de incluir como parte de toda negociación, la opción de asignar el contrato de alquiler a un tercero sin tener que pagar una multa.

Recuerda: absolutamente todo es negociable.

Aparte de la tasa de alquiler, piensa en todo el resto de cosas que tal vez quieras negociar con el propietario, mientras sigas teniendo esa ventaja. Piensa en: términos de mantenimiento, crédito para construcciones, lugares de estacionamiento adicionales, autorización para agregar señalización al exterior del edificio y otras cosas más. Pero conoce tus límites.  Una opción que suele estar fuera de discusión es la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler cuando tú lo decidas porque la mayoría de las hipotecas comerciales contienen términos que prohíben específicamente esto.

Trabaja con el agente adecuado o al menos evita al malo.

Si estás trabajando con un corredor de bienes raíces comerciales, asegúrate de que sea un Miembro Certificado para Inversión Comercial  http://www.ccim.com/content/find-professional-0, una designación ostentada sólo por el 6% de los 150,000 profesionales de bienes raíces comerciales del país.  Otra opción que tienes es buscar a uno de los 2,700 agentes de bienes raíces comerciales que han obtenido la designación SIOR de la Sociedad de de Agentes Inmobiliarios de Industrias y Oficinas. http://www.sior.com/locateanexpert.asp